购房者认为在宏观调控的背景下,住宅价格有下跌的可能,希望卖家能便宜点出货;卖家却认为,长期来看,住宅依然有升值空间,而且春节前也懒得处理。由此,买卖双方开始了春节前的拉锯战。
一、二手房买卖有哪些纠纷
(一)房价上涨,卖家毁约引起纠纷
卖家嫌自己的房子卖的价格低了,就想毁约。已签订《房屋买卖合同》,并约定了价格、付款方式、付款周期、交房时间等等,买家已支付房款或者首付款,买家有权要求卖家继续履行该合同或解除合同,并要求卖家承担违约责任。
(二)卖家隐瞒房子的真实情况,房源有问题引起纠纷
卖家房子存在共有人,共有人不同意出售;卖家房子有抵押查封等情况,未提前告知买家;其他包括凶宅或者房屋有其他缺陷未提前告知买家等原因,造成纠纷。买家需提前了解房屋状况,签约前让卖家配合查档,以减少风险。
(三)买家贷款出现问题,造成付款困难引起纠纷
1、由于个人资信等问题,银行不予批贷,买家需用自有资金支付房款,如果买家手里没钱,则可能构成违约,需按照约定承担违约责任。
2、由于信贷政策等原因,致使买家贷款金额不足,需要买家补足不足部分金额。如果买家手里没钱,则可能构成违约,需按照约定承担违约责任。
(四)税费计算错误,产生纠纷
二手房交易税费需按照国家税务机关政策和征收标准计算,主要涉及增值税、个人所得税、土地增值税、契税等等。税费计算复杂,税费政策性强,缴纳标准也会发生变化,所以一定要及时了解缴纳标准。由于经纪公司工作人员算错税费,导致买家需要承担更多税费;或者其他原因造成税费计算错误,导致买家需要承担更多成本,则有可能产生纠纷。
(五)由于物业交验、户口迁出未按约定,引起纠纷
1、二手房交易完成,需要做物业交验,房屋交割,卖家将房子交付给买家,交易流程结束。如果未按约定状态交付房屋,比如物业、供暖、水电等费用未结清;约定房子里的家具家电留给买家,但未遵守约定等等,则有可能引起纠纷。
2、由于卖家户口不能迁出,或者卖家房子里还有其他人的户口不能迁出,或者房子里的户口不能按时迁出等原因,有可能引起纠纷。买家需和卖家达成约定,签订户口迁出的协议,必要时买家可以让卖家支付一定金额的户口迁出保证金,来规避风险。
(六)房款不能按时交接或不能支付引起的纠纷
由于买家首付或者房款未凑齐,不能按时交接房款;由于买家其他各种原因,不能支付房款,解除买卖合同;或者由于买家恶意、欺骗卖家,造成过户后卖家拿不到房款等等原因造成纠纷。卖家需要规避自己的风险,必须收到全部房款或者全部房款已经在银行托管后,再办理过户手续。
二、买房交了定金后可以退吗
如果是出于购房者自身原因,定金不能退。比如签了认购书后又反悔的,购房认购书中有定金条款,购房者交款后反悔,违背了认购协议的根本目的,定金是不退的。再者因个人征信贷不了款,购房也定金不退。根据法律规定,可以退还购房定金的情况如下:
1.开发商无销售许可证或者产权证,不具备商品房销售资格,导致购房合同无法达成;
2.开发商存在欺诈行为,如已将认购房屋转售他人;
3、因合同条款达不成一致意见。如卖家对房屋信息表述模糊,合同主要条款无法确定,或者卖家对认购书中的条件,如房屋面积、价格等进行修改等;
4、买卖双方均无过错,但商品房买卖合同依旧未能订立。如因第三人的原因或自然灾害,致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等。
三、不给中介费有什么后果
1、租房给中介费是法律义务,也是道德义务,撇开中介签订租赁合同,不之父租金费,不只是法律上的违约,也是不讲诚信的缺德行为。
2、从中介处获得租房信息,看房,签订租房合同,中介提供了相应的服务,也就应该获得约定的报酬。
3、中介可以通过诉讼和曝光来处理此事。相比国外,这行行为内都讲纳入个人容信用,进入黑名单。国内对个人诚信的管理还是有很大的提升空间。
法律咨询:
网友:中介费是买家付还是卖家付?
律师:按照大多数人购买二手房的情况来看,二手房的中介费大多是由买家来支付的,当然这也并不是固定不变的,具体由谁支付也要看买卖双方的协商。其实主要还是看谁主动找到谁,情况不同结果也就不同,如果是业主急于卖掉房屋,当然也可以要求由业主来支付中介费,如果是购房者急于购房,找到中介,那么大多是由购房者支付中介费。
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