一、购房贷款想分两次还清，利率如何计算

初次购房阶段，二手房按揭贷款参照基准利率实施；已购房产再贷款时，贷款利率则需依照政策规定上调，这主要取决于各个金融机构的具体贷款政策。

有两种常见的利率计算方式：每月等额偿还和分期支付本金。

《民法典》第四百零九条第四百零九条

【抵押权及其顺位的处分】抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。

债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

二、房贷无力还款最佳处理方法

对于那些无法及时支付银行房贷的客户，他们可有如下几种应对策略：首先，积极寻求银行合作，申请延长还款期限。

若客户因遭遇不可抗力而短期内难以支付房贷，应毫不犹豫地与银行取得联系，详细阐明自身实际状况，并请求延长房贷期限。

经过银行核实评估后，也有机会获得批准。

向亲朋好友借款来缓解当前困境。

客户可尝试借助亲戚朋友的力量，暂时缓解房贷压力，待自身经济状况好转后再逐步偿还所欠款项。

最后，如若实在无法承担房贷，只能选择断供，由银行收回房屋。

在此种情况下，银行将依据贷款合同条款对客户采取相应措施，按照相关法律法规处理客户抵押的房产。

选择断供让银行收房可能给客户带来较大的经济损失。

银行将依法对客户的房屋进行司法拍卖，若拍卖所得资金仍不足以偿还房贷，客户仍需自行补足剩余部分，因此其影响不容忽视。

《民法典》第四百零九条