遇到租客拖欠房租等违约行为的，房东可以依据双方在合同中的约定，要求租客支付房租并承担违约责任。房东可以先向租客进行协商处理，争取妥善解决纠纷，避免产生矛盾；如果双方协商不成的，房东也可以依法向法院起诉，要求租客支付房租并承担违约责任；如果符合双方约定的解除合同条件的，房东也可以向法院主张解除合同。

租客拖欠房租还赖着不走

合同到期，二房东不仅不要求小租户撤离，还拖欠大房东房租。今天上午，黄浦法院依法进行了强制执行，要求二房东在规定时间里妥善解决此事，其手下的20多户小经营户搬离现场，腾出他们租赁的江阴路150号。

江阴路150号为上海轻工业研究所（以下简称研究所）有限公司所有。10年前，研究所将此处房屋出租给上海吉联园林发展有限公司使用，租期从2000年初到2009年末。前3年租金，每年为25万元。第4、5年每年28万元。

2002年10月，研究所与吉联签补充协议，约定每年租金支付日期变更，及租金金额2001年为20万元，2002年为15万元，2003年为15万元，2004年1月1日起仍按每年28万元计收租金。

根据补充协议约定，吉联如数支付了2001年和2002年租金，但2003年被告只付了10万元，拖欠5万元。2004年只付了10万元，拖欠18万元，累计拖欠23万元。

2005年，研究所催讨租金，但吉联2005年和2006年每年仍只支付10万元。鉴于长期拖欠租金，研究所于2006年发出提前终止房屋租赁协议的通知，通知吉联自2006年6月19日起终止租赁协议，并要求吉联在2006年7月20日之前腾退房屋。吉联收函后，既不提出异议，也不履行腾退房屋义务。研究所要求法院判令被告吉联立即迁离上海市江阴路150号，支付所有欠款和违约金。

拖欠租金，也不搬离住所，到底是为何？吉联认为，租赁的场地内目前有30多家小客户在经营，当初被告租下这片场地，是因为有江阴路花鸟市场作依托，后来政府将花鸟市场迁走，被告经营的市场人气下降，承担原约定的租金发生困难。为此，吉联与研究所原来的所长商量降低租金，所长口头答应年租金自2003年1月起降为每年10万元，吉联后来也是按每年10万元支付租金，直至研究所提出解除合同。

法院判决，确认原告上海轻工业研究所有限公司与被告上海吉联园林发展有限公司签订的租赁协议书已经解除。上海吉联园林发展有限公司应腾空并迁出上海市江阴路150号房屋，房屋交还上海轻工业研究所有限公司，并支付所有欠款和分段支付违约金。被告不服上诉至二中院。二中院终审判决，驳回上诉，维持原判。

今天上午，黄浦法院三十多名执法人员来到江阴路150号。记者看到这里是一个水族市场，商户们开始陆续把经营的花鸟鱼虫往外搬。一个商户老板告诉记者，他们在12月下旬就接到了要搬离的通知，这几天他们已经开始陆陆续续地撤离。其实这个市场两年前就曾被停水停电，然后商户们又私自拉接了电线，存在不少安全隐患，整个市场也处于无序无人管理状态。另一名老板说，他们的房租已按照合同如数交给吉联。但至于吉联与研究所是否存在欠租，他们也不知情。记者看到，由于法院之前一直做劝导工作，所以整个搬迁都比较顺利。

自作聪明

合同上加免责条款

买了二手家电，万一租客使用时发生意外，家属找上房东怎么办？不少聪明的房东便在签订合同的时候动起了脑筋，在合同里加补充条款，租客发生一切意外，均和房东无关，不就都搞定了。一名刚出租了自己房子的业主吴女士在网上下载了一份带免责条款的房屋租赁合同后如获至宝。这些免责条款详细列举了租客在租赁期间的各项注意事项，并明确规定房东一旦将房屋出租，便概不负责一切意外后果。

不少房产中介告诉记者，租客发生意外后引发官司后，一些房东要求在签合同时，加上免责条款。

律师观点

免责条款难保房东

超龄家电藏身出租房，严重威胁着房客的人身和财产安全。对此，律师指出，房东们必须明白的是，房客承租房子，是一种消费行为，房东必须为所提供的租房服务承担安全责任，这种责任就包含所提供的家电产品的质量安全。因此，即便有各种免责条款，一旦发生意外，房东仍旧脱不了干系。

据悉，2008年5月《家用电器安全使用年限细则》出台，对各类家电的退休年龄予以明确规定。根据要求，在厂商所标明的安全期限内，家电一旦出现安全事故，所有责任将由厂商承担，安全使用期限从消费者购买之日起算。这也就意味着如果在安全使用年限之后出现问题，生产厂家将不再对产品质量负责。如果超过了使用年限，一旦发生因电器老化而引发的安全事故，房东就要承担相应的法律责任。

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近日，静安法院审理了一起因燃气热水器超期服役导致房客一氧化碳中毒身亡的案子，房东陈颂（化名）被判承担60％的责任，赔偿死者家属40．1万余元。

现在，不少出租房里的家电都是二手货，一旦出问题，不仅坑害租客，房东也脱不了干系。

［案例回放］

房客暴毙房东担责

2009年11月末，吴君（化名）从广州来沪打工，租住了本市昌平路陈颂（化名）的一套住房。

当年12月10日上午，吴君没去上班；当晚，吴君姐姐委托房东陈颂前往出租屋查看。敲门无人，他在物业和房屋中介的陪同下，找来锁匠破门。

眼前的一幕，让所有人惊呆了。吴君躺在床上，已经死去。当时屋内所有窗户都关着，但众人并未闻到异味。经法医鉴定，吴君一氧化碳中毒死亡。

此后，吴君的家属将房东陈颂告上法院，认为他在出租房屋时，将已超过安全期限的热水器提供给吴君使用，由于该热水器燃烧不完全导致吴君死亡，要求陈颂赔偿死亡赔偿金等共计88．34万余元。法院审理后认为，陈颂将已过使用年限，并存在安全隐患的热水器提供租客使用存在过错，应承担与该过错相当的侵权赔偿责任，因此判定陈颂承担60％的赔偿责任。

记者调查

房东爱淘二手电器

记者调查发现，为了租个好价钱，很多房东出租全配房，有热水器、冰箱、燃气灶、洗衣机、电视机等，可这其中却有很大一部分是超龄电器。

在金沙江路附近的一家房产公司里，中介陈先生告诉记者，大多数房东在出租前都会把较新的家电搬走，再从二手市场淘一些旧家电回来。陈先生说，房客租房时，一般就看是不是全配房，很少会关心这些东西是哪里来的，反正电器坏了可以找房东修理。

在一些二手电器市场，商家也坦言，租赁房是他们的一大销售渠道。一般成色的彩电，150元左右就可以搞定了，去大卖场买台新的，少说也要上千元吧。北艾路上的一个二手电器市场内的商家告诉记者，这些出售给房东的二手家电，一般会换个外壳或者进行清理，看上去品相都不会很差，但里面的很多元器件已经老化了，不少还是超龄电器。

《中华人民共和国民法典》第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。