今天就为大家将二手房买卖流程进行梳理，为大家在交易重要环节上提个醒。

如何迈出正确的第一步?

去正规的网站和中介：如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。

考查房到最重要的几点?

实地考察房屋情况：

1、房屋自身建筑情况：

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。（要和原业主约定好，什么是可搬走的，能拆走的）

2、房屋周边状况

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

3、看房子产权是否清晰：

1、看房产证注意以下几点：

（1）没有房产证的千万不考虑，没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。

（2）看房主是谁

卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。

有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

（3）看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

3、去房管局核实以上情况。还可以问清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。

这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

3、看房子是否在租

要和原房主约定好，出租到期时间及原租户的遗留问题等。

4、近期是否会拆迁

如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，你有可能就成为拆一代了。

交易前要注意的问题

1、看二手房的物管费用是否拖欠：（这点很重要）

一定要看到物业交割单。

有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？慢慢来：

（1）水费。

要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

（2）电费。

不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等，不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的朋友一起看房吧。

（3）煤气费。

同上，这些都要办好过户。

（4）暖气费。

南方可以忽略。

（5）电话、宽带、有线电视等。一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。

（6）物业相关费用。

如果真的没有物业交割单，也别嫌麻烦，去物业公司问，有没欠费，还有过户什么的。

2、注意迁移户口问题。（这点也很重要）

如果买的学区房，要提前跟中介和原业主明确声明（此处不是病句，你的态度一定要坚定）。如果原业主的户口不迁出，你的房子就白买了。

（1）—买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

（2）你所要上的学校有没有户口内年限要求（比如同事户口三年或六年内只能报名一次），你都要搞清楚。

签订合同时的注意事项：

1、合同的建立：

房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。

2、约定付房款：

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！

3、确定交房细节：

（1）交房的时间和条件。

时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等。

（2）物业费、水电费等

上面说过了，要原业主提供最后一个月的缴费证明。

（3）过户：

①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。

交易税费由乙方承担是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。（但这已经形成市场惯例了，所以你的房款预算一定要把这些钱给扣除。事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块）。

③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。

④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。

4、明确违约责任：

举个粟子，你跟老人买的房子，买完以后房价涨了，老人的子女不干了，怎么办？

（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的之前、之后的很虚字眼。

（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张法院也不认）

（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

从这些环节之后，就是对公环节了。之后的工作可以完全交给你选定的中介公司去完成。