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第一、注意交易房屋的权属情况,主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人,根据我国法律法规的有关规定,司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或...
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在二手房买卖合同签订前,应当审查二手房的实际状态,转让的房屋属于法律限制转让的将导致合同无效 1、审查转让的房屋是否违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因不能办理房屋合法产权的房屋。 比如集体土地上建设的“小产权”房屋,因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证,是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。 2、审查转让的房屋是否属于经济适用房。 如果转让的房屋属于经济适用房有可能导致合同无效。由于各地对经济适用房转让的规定各不相同,因此必须明确该经济适用房是否属于可转让的范围。 3、审查转让的房屋是否被依法查封。 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》:“下列房地产,不得转让”,其中第(二)项规定:“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。因此,如果转让的房屋在转让合同签订前依法被查封的,很可能会被法院认定合同无效。 4、城镇居民不得购买农民的住宅。
二手房买卖合同中需要注明以下事项:(一)双方的姓名、名称、住所;(二)房地产权属证书的名称和编号;(3)房地产的位置、面积、四个界限;(4)取得土地宗地号、土地使用权的方式和年限;(五)房地产的用途或性质;(6)交易价格和支付方式;(七)房地产交付使用时间;(八)违约责任;(九)双方约定的其他事项。
(一)注意权属条款。主要是审查房屋的所有权,如是否有共有人或房屋是否有抵押等。(2)注意价格和佣金条款。如果二手房通过中介公司买卖,委托价格、服务内容务内容和佣金金额。审查内容包括:卖方委托价格是否与购买价格一致;中介公司收取的佣金金额不得超过国家规定的上限比例。(3)注意房价支付条款。二手房买卖一般无法实现一手交钱,一手交房,因此有必要对付款方式进行审查。一般而言,付款应与双方的交易步骤相衔接。除了交定金外,房款一般分三笔付清,签约时的首付,拿到交易过户受理单时付一笔,产证出来,交房后付尾款。此外,买卖双方还可以通过中介公司、银行、律师事务所等第三方对房款进行监管。(4)注意交房条款。主要是对交付条款的审查,包括交付时间、交付条件、交付标志等。交付条件一般包括下家付清房款、上家迁出户口、付清物业、水、电、煤有线等费用,上下家结清维修金。关于交付标志,本网站律师建议将交付钥匙作为二手房买卖的交付标志之一,使其更符合实际情况。(5)违约救济条款主要是对上下家庭违约责任和救济途径的审查。目前,相关法律法规倾向于鼓励公民通过仲裁解决纠纷。因为仲裁是一审终审制利于提高纠纷解决效率。当然,双方也可以通过诉讼救济。
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