开发商什么情况下可以取得预售许可证

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• 问开发商未取得预售许可证销售许可证，可以要求开发商退还定金吗
  

  开发商在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与购房者签订认购协议的行为是违反法律规定的无效民事行为，开发商应当如数返还购房者定金。此外，《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应向买受人返还所收费用”。按照《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，开发商也应向购房者返还所收取的费用。同样，如果因开发商的原因未能签订合同的，购房者也不能主张定金权利而要求开发商双倍返还。

• 问开发商预售商品房，满足哪些条件可以取得预售许可证
  

  《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。” 《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。” 根据上述规定，房地产开发企业预售商品房应当按照规定领取商品房预售许可证，同时要符合交纳全部土地出让金，取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、完成一定量的工程投资等条件。满足条件的商品房，可以进行认购。

• 问开发商未取得预售许可证、销售许可证，是否可以要求开发商退还定金？
  

  开发商在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与购房者签订认购协议的行为是违反法律规定的无效民事行为，开发商应当如数返还购房者定金。此外，《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应向买受人返还所收费用”。按照《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，开发商也应向购房者返还所收取的费用。同样，如果因开发商的原因未能签订合同的，购房者也不能主张定金权利而要求开发商双倍返还。

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