房屋租赁合同无效应该怎么办？如果合同无效，租金应当怎样处理？

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• 问房屋租赁合同无效，应怎么办
  

  尽管协议内容可能有一些不够明确，但从我们代理案件的经验判断： 一、鉴于协议约定“在未还完乙方欠款前。房产暂由乙方处理.”故至少乙方可以使用该房屋，甚至出租该房屋享有收益权； 二、乙方不是产权人，无权也无法直接卖出房屋； 三、虽然有这样一些约定，但因为双方并没有办理抵押登记手续，故乙方并不享有优先受偿的权利。乙方能做的，应该是也加快向法院申请保全，这样将来官司打下来，乙方还可以按照自己的债权比例按比例与其他债主共同受偿房屋。

• 问房屋租赁合同无效租金怎么处理?
  

  房屋租赁合同无效，租金怎么办呢？根据法律的规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。那么实践中是否完全适用原合同约定的租金？应当审查造成合同无效的过错方、承租方对房屋的利用程度、是否明显高于市场平均价格等方面综合进行考察。如果承租人为完全无过错方，且合同无效的原因对承租人正常使用房屋造成妨害，则要求承租人按照约定支付租金显示公平，可综合考虑承租人对房屋的利用程度，以约定租金乘以一定比例支持占用占用使用费，。如果承租人在合同无效中，存在未尽审慎性审查义务的过错，即对合同无效双方均存在一定过错，且虽然合同无效，但承租人一直对房屋进行了充分利用，则应按照原合同约定的租金支付房屋占用使用费。如果承租人主张租金明显高于市场平均价格，可进行评估，参考评估价格如果约定租金显著高于市场价格，可酌减至评估价格；如非显著高于市场价格，则不宜变更。当事人请求赔偿，因合同无效受到损失的，可以依照其他法律规定进行处理，不宜与租金混同在一起，因此关于降低租金的诉讼请求，只要承租人在合理范围内利用的房屋，这个价格属于正常的市场价格，即使合同无效，一般也不应判处降低房租。

• 问对于无效的房屋租赁合同和无效的房屋租赁合同，当事人应该怎么维权
  

  首先，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 其次，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 再次，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 最后，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

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