开发商逾期交房是否构成违约-法师兄

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问开发商逾期交房，开发商是否应当承担违约责任？开发商收取开口费？

逾期交房，开发商应当按照合同约定承担违约责任。关于开口费的问题，我有一个文件，请看：滨政发〔2007〕55号滨州市人民政府关于进一步加强城市基础设施配套费征收使用管理的意见各县(区)人民政府,开发区管委会,市政府各部门、各直属事业单位,市属各大企业,各高等院校,中央、省驻滨各单位: 为进一步加强城市基础设施配套费的征收管理,加快城市基础设施建设步伐,完善城市功能,根据有关法律、法规、规章和规范性文件的规定,结合我市实际,现就进一步加强城市基础设施配套费征收管理问题提出以下意见: 一、征收范围和标准 (一)城市基础设施配套费是各级政府对城区基础设施配套建设的财政专项资金,主要用于建设项目规划红线外公共配套设施建设,包括城市建设配套费(路桥、环卫、园林绿化、综合布线)和管网建设配套费(供水管网、供热管网、燃气管网、排水管网)。凡在城市规划区内新建、扩建和改建建设项目的单位和个人,均应按本办法规定缴纳城市基础设施配套费。 (二)城市基础设施配套费按照以下标准征收:城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征,征收标准为每平方米130元,其中:城市建设配套费50元(路桥35元、环卫4元、园林绿化6元、综合布线5元),管网建设配套费80元,其中供水15元、供热30元、供(燃)气15元(每户最高800元)、排水20元。二、征收管理 (一)城市基础设施配套费属政府非税收入,财政部门是城市基础设施配套费征收管理的主管机关,负责城市基础设施配套费的征收管理,规划、建设行政主管部门负责城市基础设施配套费具体的征收工作,城市基础设施配套费实行收费许可制度。城市基础设施配套费按专项基金管理,专款专用,专账核算。 (二)城市基础设施配套费实行“双向控制,专户管理”,即对建设项目应缴纳的城市基础设施配套费实行规划、建设行政主管部门在规划许可和施工许可两个环节把关控制,财政部门通过政府非税收入系统 “城市基础设施配套费财政专户”管理,确保城市基础设施配套费及时、足额缴入财政。 (三)规划、建设行政主管部门应当严格依据财政部门出具的城市基础设施配套费收缴凭证办理有关许可审批手续,未足额缴纳城市基础设施配套费的,不予办理审批。 1.建设项目申请人持有关手续到规划、建设行政主管部门办理规划及建设许可申请,规划、建设部门审核无误后,在规划放线前,由规划部门根据城市基础设施配套费征收范围、标准等有关规定,开具《滨州市建设项目城市基础设施配套费缴纳通知书》,建设项目申请人持此通知书连同建设项目规划立项申请到财政部门非税收入征收机关办理缴纳城市基础设施配套费手续。 2.财政部门非税收入征收机关对相关资料、征缴数额审核无误后,办理征缴手续。建设项目申请人足额缴纳城市基础设施配套费,财政部门出具城市基础设施配套费收据和《城市基础设施配套费确认书》。 3.建设项目申请人持财政部门出具的加盖城市基础设施配套费收讫印鉴的收据和《城市基础设施配套费确认书》,到规划、建设部门办理有关手续;规划、建设部门根据财政部门出具的《城市基础设施配套费确认书》中列示的建设项目及建设面积和缴款收据办理有关手续。 4.建设项目竣工验收时,由规划、建设、财政三部门确认建设项目的实际建筑面积和应征缴的城市基础设施配套费数额,对未缴纳城市基础设施配套费的建筑面积部分予以补缴。未足额补缴的一律不得办理验收手续。 (四)新建设项目申请规划立项许可证时一次性征缴城市基础设施配套费。新建设项目,建筑物内不安装供暖和供(燃)气配套设施的,经有关部门审核批准并出具证明的,可免征相应的分项城市基础设施配套费。 (五)旧城区老建设项目凡申请使用集中供热的,按建筑面积每平方米30元征缴城市基础设施配套费;申请使用集中供(燃)气的,按建筑面积每平方米15元征缴城市基础设施配套费。 (六)工业企业新建厂房、仓库及其他生产性附属设施等建设项目,按建筑面积每平方米30元征缴城市基础设施配套费;在原址上改建、扩建的,其新增建筑面积按每平方米30元征缴城市基础设施配套费。改变土地使用性质的,按建筑面积每平方米130元征缴城市基础设施配套费。 (七)房地产开发商已向购房者收取的房价中已包含相应城市基础设施配套费的,由开发商负责缴纳相应的城市基础设施配套费。任何单位和个人不得向购房者重复收取城市基础设施配套费。三、使用管理 (一)城市基础设施配套费中的城市建设配套费、管网配套费专项用于城市基础设施及其配套建设。 1.建设行政主管部门应于每年的10月份,根据下年度城市基础设施建设工程计划,编制下年度城市基础设施配套费收支预算和年度城市基础设施配套工程建设项目计划,报财政部门。 2.财政部门根据建设行政主管部门提报的城市基础设施配套费收支预算和配套工程建设计划,结合城市建设资金安排的综合情况,提出城市基础设施配套工程建设资金使用计划,报同级政府批准后,正式下达年度支出预算。年度执行中,由财政部门按建设项目资金管理的要求将项目资金拨付建设部门实施。 3.城市基础设施配套工程建设项目竣工后,建设行政主管部门应及时向财政部门编报工程项目财务决算,财政部门按规定审核批复。财政部门应加强对建设项目全过程造价咨询控制。 4.城市基础设施配套工程建设项目要纳入政府采购,实行公开招标。 (二)征收的城市基础设施配套费按建设项目所在区域(老城区、新城区、东区、开发区),专项用于相关基础设施配套建设。涉及重大建设项目的,由市政府统筹安排使用。四、减免政策 (一)下列建设项目经审查批准后可免缴城市基础设施配套费: 1.大中专院校、中小学、技校和幼儿园的教学设施; 2.部队的军事设施; 3.社会福利设施、社会公益性设施; 4.城市市政公用基础设施建设工程; 5.享受免收“三税”残疾人员生产、生活设施; 行政事业单位新建、改建和扩建办公设施,同级财政拨款部分免征城市基础设施配套费; 7.法律、法规规定的其他范围。(二)下列建设项目经批准可减征部分城市基础设施配套费:1.经济适用住房,减按50%征收;2.法律、法规、规章明确规定可以减征城市基础设施配套费的其他建设项目。 (三)其他需要减免的,由市政府研究确定。 (四)城市基础设施配套费中的供热、供(燃)气配套费一律不得减免。已享受减免政策,建成后又擅自改变原批准建设用途的建设项目,须补缴已减免费用。如某项配套设施尚不能提供服务,可暂缓征收、缴纳相应的城市基础设施配套费,待该项配套设施能提供相应的服务后再予以征收、缴纳。 (五)符合减免政策的单位和个人,应提出书面申请,经规划部门签署意见、财政部门审核、建设行政主管部门复核无误后,方可减免。任何部门、单位和个人不得擅自越权减免城市基础设施配套费。五、监督检查规划、建设、财政部门要加大执法力度,对未按规定缴纳城市基础设施配套费及擅自开工建设的单位或个人,依照有关法律、法规和规章严格查处。建设、财政等部门要加强城市基础设施配套工程及其资金管理,提高财政资金使用效益。物价、审计、监察等部门要按照各自职责加强城市基础设施配套费征缴和使用管理情况的监督检查。本意见自公布之日起执行。过去有关规定与本意见不一致的,按本意见执行。各县(区)可根据各自实际参照执行。主题词:财政城市设施配套费△意见抄送:市委各部门,市人大常委会办公室,市政协办公室,市纪委办公室,市中级法院,市检察院,滨州军分区。滨州市人民政府办公室2007年8月16日印发
问开发商逾期交房违约金怎么算, 如何确定开发商逾期交房的违约金数额

开发商逾期交房怎么计算违约金，首先需要明确的是违约金的计算前提是实际产生了逾期交付的法律责任。关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要同时考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中，常见的约定为已付房款的2-3/万，一般不会涉及增加和减少的问题。
问开发商逾期交房违约金有哪些

开发商逾期交房怎么计算违约金，首先需要明确的是违约金的计算前提是实际产生了逾期交付的法律责任。关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要同时考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中，常见的约定为已付房款的2-3/万，一般不会涉及增加和减少的问题。关于违约金的计算期限。分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准;其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件并且实际发生交付的日期为准。第二种仍然是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。根据我国相关的法律法规，买卖合同中的标的物所有权自交付时转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此，如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明，就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收，但没有在约定期限之内办好房产权证，构成交房逾期，应该按照合同约定支付逾期违约金。房屋作为典型的不动产，其交付具有特别重要的意义，房屋买卖双方应该就交房事宜作出具体、明确的约定，以减少一些不必要的麻烦。一旦发生交房逾期，买房人可以催促房产商尽快履行交房义务，同时还可按照合同约定追究房产商逾期交房的违约责任。