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一、房屋拆迁补偿价应如何评估 房屋拆迁补偿可以参照类似的房地产市场价值,可以预估预期收益进行计算 房屋拆迁补偿价应对土地在进行实际区位确定的...
房屋拆迁补偿价的评估: 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等...
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房屋拆迁补偿如何评估? 1、价格时点 如果物价下跌,被拆迁人已投入了资金,没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨,被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值,此时应按现时价值作为补偿。 2、价格构成 在计算装修造价时,除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外,还应计算工程的间接费用如:设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场,还发生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的百分之十到十五。 3、成新率的确定 成新的确定应考虑实际现状以及使用期限的因素,装修使用期限一般在5至8年。关于装修成新的确定,各处不同。一般装修时间由被拆迁户提供书面证明材料,不能提供的由被拆迁人与拆迁人共同协商确定;对初步估价结果及装修明细表(包括装修项目、工程量、规格等,不列明各项的装修单价)给被拆迁户核对,如有漏项在规定的时间内提出,可做复核,过期无效;以上装修价格包含人工费、材料费、机械费、各项合理的利息、利润、管理费等必要的费用,一般还是以装修市场上的装修价格为参考。 4、装修质量的影响 在评估时应考虑总造价的百分之五至十的质量影响值,以反映市场状况。需要注意的是,农房附属的禽畜棚舍、室外厕所、门斗等,均不作被拆迁房屋面积补偿,由拆迁人给予相应的折价补偿。
房屋拆迁补偿如何评估? 1、价格时点 如果物价下跌,被拆迁人已投入了资金,没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨,被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值,此时应按现时价值作为补偿。 2、价格构成 在计算装修造价时,除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外,还应计算工程的间接费用如:设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场,还发生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的百分之十到十五。 3、成新率的确定 成新的确定应考虑实际现状以及使用期限的因素,装修使用期限一般在5至8年。关于装修成新的确定,各处不同。一般装修时间由被拆迁户提供书面证明材料,不能提供的由被拆迁人与拆迁人共同协商确定;对初步估价结果及装修明细表(包括装修项目、工程量、规格等,不列明各项的装修单价)给被拆迁户核对,如有漏项在规定的时间内提出,可做复核,过期无效;以上装修价格包含人工费、材料费、机械费、各项合理的利息、利润、管理费等必要的费用,一般还是以装修市场上的装修价格为参考。 4、装修质量的影响 在评估时应考虑总造价的百分之五至十的质量影响值,以反映市场状况。需要注意的是,农房附属的禽畜棚舍、室外厕所、门斗等,均不作被拆迁房屋面积补偿,由拆迁人给予相应的折价补偿。
1、市场比较法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法,因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格,但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。 成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 2、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 3、清算价格法。是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
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