房地产企业土地增值税的计算-法师兄

一、把握两个概念 (1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0;(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

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房产交易土地增值税计算方法如下；房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预...

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房地产开发企业在进行土地增值税清算之前，应当按照合理的方法估算每期应当计入营业税金及附加的土地增值税，按照权责发生制予以计提，但在计算当期的...

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。土地增值税与房产业土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%； (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%； (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%； (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%。 (5)房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

应纳增值税=增值额×税率。房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件： (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； (2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制； (3)与交易相关的经济利益能够流入企业； (4)相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项。展开计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。