商品房广告发布的规范要求-法师兄

《房地产广告发布暂行规定》明确指出：房地产广告不得欺骗和误导公众。同时，《规定》还禁止八种情况下的房地产对外发布广告。由此可以表明，商品房广告发布的规范要求就是广告内容的客观真实性。要达到广告内容客观真实，首先就必须要求广告所介绍的产品或服务是真实、客观存在的；其次广告内容与实际相一致，不得夸张；另外，广告在表现上运用的艺术夸张手法应当能被公众接受或认可，不得使人产生误解。

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签订广告合同的步骤有： 1、明确合同主体，应当有广告主、广告经营者和广告发布者；当事人约定的合同内容，可参照各类合同的示范文本订立；可采...

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我国对于广告发布除了：利用广播、电影、电视、报纸、期刊以及其他媒介发布药品、医疗器械、农药、兽药等商品的广告和法律、行政法规规定应当进行审查...

（一）对邀约邀请性质的虚假广告的民事责任承担笔者在前文已经论述，当商品房销售广告的性质是邀约邀请时，开发商不需要为虚假广告承担违约责任。但是不承担违约责任并不代表不承担任何责任。事实上，由于受诚实信用原则的约束，当开发商的虚假广告导致商品房买卖合同不成立，被撤销或者无效，同时造成商品房购买者信赖利益的损失时，开发商要为此负上缔约过失责任。缔约过失责任是指在缔结合同过程中，一方当事人过失的违反诚实信用义务，导致合同不成立，被确认无效或者被撤销，致使他方当事人遭受损害而应付的赔偿责任。③缔约过失责任是对信赖利益进行保护的一项重要制度。信赖利益的损失包括直接损失，如购买者为购置商品房而做出的一些必要的花费；也包括间接的损失，如购买者丧失了与其他开发商订立合同的机会所造成的损失。（二）对邀约性质的虚假广告的民事责任承担当商品房销售广告构成邀约时，开发商要受该邀约的约束。此时，出卖人可能承担以下几种民事责任：第一，开发商承担违约责任。违约责任是指一方当事人不履行或不完全履行根据合同应负有的义务时，所承担的不利后果。③笔者在前文已经充分论述了商品房销售广告何种情况下构成邀约，对于构成邀约的商品房销售广告，即使广告内容没有列入合同条款，只要买卖合同依然有效，购买者向出卖人主张违约责任的，法院都会支持。第二，开发商承担缔约过失责任。商品房销售广告虽然构成了邀约，但是这一虚假的广告导致出卖人和买受人之间的买卖合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础（有效的合同）就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任。第三，开发商承担惩罚性赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定了适用惩罚性赔偿责任制度的五种情形：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（3）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（4）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（5）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。有上述五种情形之一，开发商仍然进行虚假宣传或隐瞒真实情况，致使合同目的不能实现时，购买者可要求开发商承担惩罚性赔偿责任。

广告发布者，是指为广告主或者广告主委托的广告经营者发布广告的法人或者其他经济组织。广告发布者发布的广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建设的要求。广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动，应当遵守法律、行政法规，遵循公平、诚实信用的原则。县级以上人民政府工商行政管理部门是广告监督管理机关。在《中华人民共和国广告法》中，虽然对发布虚假广告的广告主、广告经营者和广告发布者都有相应的处罚条文，但这些处罚，无非只是经济上的罚款。目前正在修改这部颁布已久的广告法。

《广告法》规定：“广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。”此处要求广告经营者与广告发布者基于过错承担责任，而对其他广告侵权主体承担责任是否基于过错，法律并无规定。推定过错责任是过错责任的加重责任，是为了更好地保护受害人，实现社会公平。笔者认为，广告侵权责任全部适用推定过错责任较为科学，理由如下：适用过错推定原则有利于保护消费者的合法权益。考虑到消费者权益受虚假广告侵害时，相关广告的资料和记录都在被告手中，消费者要证明广告中的一些虚假内容是非常困难的。《广告法》规定广告经营者和广告发布者适用过错责任归责，对其他广告侵权人则没作责任归责规定，使得消费者主张广告责任时阻力重重，所以适用过错推定原则才能更好保护消费者的合法权益。