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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积...
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面...
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(一)关于购房面积的纠纷在房屋买卖中，购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷，若购房者此时对所购的房屋进行了装修，法律上将购房者这种装饰装修行为认定为同意接受合同中有关房屋面积增减部分，购房者只能听从开发商的摆布。因此，购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。关于面积误差问题，买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围(如3%)内的误差，不视为卖方违约，但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补;若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围(如3%)应视为卖方违约，卖方应承担违约责任。(二)关于房屋质量的纠纷与房屋面积纠纷相比，房屋质量纠纷在认定卖方违约责任上较为明晰一些。目前国家对《住宅质量保证书》的各项内容已作了明确规定，购房者必要时可请建筑质量监督部门进行实地检查。(三)关于物业管理方面的纠纷物业管理是购房者长期面临的一个问题，购房者(业主)与物业管理公司发生的纠纷涉及许多方面，尤以缴费的多少为最常见。对于购房者来说，首先要明确的物业管理不同于过去住宅区的房管，购房者在完成购房手续后入住前，要与物业管理公司签订管理公约，接受物业管理公司的管理，并享受管理公司提供的各项服务。在签订管理公约时，购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者应该清楚自己是签约的主体，是合同的一方，完全有权利修改管理公约的有关条款，并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。但是在实际生活中，许多购房人不知道自己具有哪些权利和义务，误认为管理公约是不可修改的，管理公司也是不能更换的。关于维修基金和管理费用的支付，更是不知如何处理是好。购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司，但保留在一定期限(如1年)后选择新的管理公司的权利，以使损失减小到最小程度。由于商品房购房常见纠纷比较多，而在上文中主要为大家介绍了其中三种，各位可以适当了解一下。针对不同的购房纠纷，实际采取的处理措施是不同的，这需要具体问题具体分析，同时购房者也要学会举一反三才行。要是你在这方面还有疑问的话，请直接来电咨询我们的在线律师。
如果新房，要看开发商是否具备五证，仔细阅读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 如果是二手房，要关注（1）房屋是否取得房产证；（2）房产证内容与房产局存档文件记载的内容是否一致；（3）卖方是否是产权证上载明的所有权人；（4）房屋是否有其他共有权人；（5）房屋是否已经出租，承租人有优先购买权；（6）房屋是否有无设置抵押等他项权利。
一、建筑面积建筑面积指建筑物按外墙勒脚以上外围水平截面积计算的各层面积的总和。包括使用面积、辅助面积和结构面积。住宅的建筑面积对于购房者来说十分重要，但计算范围比较复杂，购房者需要有所了解。1、在住宅建筑中，需要计算建筑面积的范围和方法是：（1）单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。（2）两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积按方法（1）计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因此建筑面积对多层和高层住宅来说，又叫“建筑展开面积”。（3）层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出人口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水乎面积计算。（4）用深基础做架空层加以利用，层岗超过2，2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。（5）坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，族围护结构外围水平面积计算建筑面积。（6）穿过建筑物的通道和建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。（7）电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均接建筑物自然层计算建筑面积。（8）舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。（9）建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积.（10）与建筑物连接的有往雨篷按校外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。（11）有柱的车棚、货棚、站台等按性外围水平面积计算建筑面积；单排校、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。（12）突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。（13）突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。（14）封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、姚阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。（15）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。（16）两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。（17）室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。（18）跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。(19）室内体育馆核实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。（20）原始设计为假层（含顶层阉）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。2、不计算建筑面积的范围：（1）突出墙面的构件和艺术装饰，如：杖、垛、勒角、台阶、无枝雨篷等。（2）检修、消防等用的室外爬梯。（3）层高在2.2米以内的技术层、夹层。（4）构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池储仓、地下人防干、支线等。（5）建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。（6）没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。（7）单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房问。（8）层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。（9）岗亭、警亭、书报亭等。（1O）里弄房屋后天井内的天棚。（11）利用马路、通道及隙地所搭棚架。（12）阁楼。（13）房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。二、使用面积住宅套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台（无论凹、凸阳台）面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1/2折算计处使用面积。从1997年1月1日起，北京地区经销的住宅商品房均以使用面积作为首次计价单位。为保持过去长时期以来住宅商品房按建筑面积计价的延续性，亦同时注明按建筑面积换算的单位价格。三、销售面积1、销售面积的计算原则如下：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算呢？商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积套内建筑面积由以下三部分组成：套（单元）内的使用面积，套内墙体面积和阳台建筑面积。2、套内建筑面积各部分的计算原则如下：（1）套（单元）内的有用面积住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）规定的方法计算。其它建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。（2）套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套单元）之是的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（3）阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。（4）套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
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