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小产权房转让合同是否有效?

2022-06-11
1、房屋出卖后,宅基地的所有权仍归集体所有,但使用权随房屋所有权的转移而归受让方享有。最高人民法院(1992)民他字第8号复函中也明确规定,“农村房屋买卖应具备书面契约、中人证明等要件,要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续。”这一规定肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件,同时也间接的肯定了农村宅基地房屋是允许买卖的。 2、《土地管理法》63条的规定,从立法本意来分析,其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让,但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下,该宅基地使用权的附随转让并不禁止。关于农民房屋可否转让的问题,从物权的角度来说也应该是被允许的。 所谓物权,是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权,是权利人对物的直接支配,具有对抗第三人的效力。而所有权是完全物权,包含占有、适用、收益、处分四项权能,其中处分权是所有权的标志,也是核心权能。 既然农村房屋的所有权归属村民,那么村民对其房屋本应享有绝对的支配权,其中当然含转让权,若将该权利剥离,则很难谓之对房屋享有所有权了。

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