房地产开发项目土地增值税清算核定征收率调整了吗？-法师兄

答：根据《大连市地方税务局关于调整土地增值税核定征收有关事项的公告》（大连市地方税务局公告〔2016〕年第1号）规定，自2016年9月1日起，房地产开发项目土地增值税清算核定征收率调整如下： 1.普通标准住宅，最低核定征收率为5%。 2.非普通标准住宅，最低核定征收率为6%。 3.非住宅，最低核定征收率为8%。《大连市地方税务局关于调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告》（大连市地方税务局公告2010年1号）第二条“普通住宅，土地增值税清算核定征收率调整为5%；非普通住宅，土地增值税清算核定征收率调整为6%；非住宅，土地增值税清算核定征收率调整为8%。”同时废止。

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转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十...

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根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：七、土地增值税的核定征收房地产开发...

土地增值税是以房地产转让收入为依据，减去法定扣除项目金额后的增值税，按四级超率累进税率征收。（1）增值金额不超过扣除项目金额的50％，税率为30％；（2）增值金额超过扣除项目金额的50％，不超过扣除项目金额的100％，税率为40％；（3）增值金额超过扣除项目金额的100％，税率为50％；（4）增值金额超过扣除项目金额的200％，税率为60％。征收土地增值税的两种方式是第一种，核定征收，按转让二手房交易价格全额的1％征收率征收，类似于目前的个人所得税征收方式。如果成交价格为50万元，土地增值税应为5万×1％＝5000元。二是扣除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。有两种情况，一种是可以提供购房发票，另一种是不能提供发票，但可以提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可以减去以下项目金额：（1）取得房地产时有效发票所载金额；（2）按照发票所载金额从购买年度到转让年度增加5％；（3）按照国家规定统一缴纳的与房地产转让有关的税款；（4）取得房地产时缴纳的契税。2、不能提供购房发票，但能提供房地产评估机构按照《重置成本评估法》评估的房屋和建筑物价格评估报告的，扣除的项目金额按以下标准确认：（一）取得国有土地使用权时支付的金额证明；（二）中介机构评估的房屋和建筑物价格（不含土地评估价值），需要当地主管税务机关确认评估的房屋和建筑物价格；（三）按照国家规定缴纳的与房地产转让相关的税费和价格评估费用。

对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

目前，对于土地增值税的税率征收有三种方式：第一，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。第三，对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。专家认为，由于土地增值税采取的是累进制抵扣的征收方式，而且在进行具体抵扣项目计算时又较为复杂，因此，该税种在市场的执行过程中有可能会选择按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。