二手房代签买合同是怎样的-法师兄

对于二手房代签买合同时比较常见，这种交易方式本身也是被法律所允许的，但是二手房买卖合同代签有风险。除了常见的定金合同、房产买卖合同之外，在法律规定范围内还可委托办理房产转移登记、代理还贷、退保、代理变更注销房地产抵押登记、支付相关税费等诸多事宜，都可实行代签方式。代签合同并不总是会出问题，但是在房价出现剧烈波动时，尤其是房价快速上涨时，卖方往往以代签为借口终止合同。当然，也不排除有人恶意代签合同。因此，代签合同要求交易双方严格按照法律规定来操作。

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二手房合同签订：查验房屋产权和手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房...

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签订二手房买卖合同时，要注意买卖双方的身份证明应当真实有效；房屋产权应当明确；房屋手续应当齐全；合同中应明确双方的违约责任，并注明付款转让时...

在二手房买卖过程中,合同的签订是至关重要的一步,但在二手房买卖的实际操作中,很多时候会出现比较特殊的情况——合同代签。合同代签一般是指因为房主在签订二手房买卖合同时不能亲自到场而委托另一人代为签订合同,那么这种代签的合同如何具备法律效力需要注意哪些事项又该如何规避风险呢本期的房产一席谈将会一一道来。购买二手房合同代签安全吗近期多名网友致电咨询关于合同代签的问题,在此,记者对这些问题进行了归纳总结,从中选出两个比较典型的案例供网友参考:硚口区的张先生通过中介看中了一套二手房,关于房屋交易方面的相关事宜都已谈妥,但是在签合同的时候房东却没有到场。按照中介的说法,是房东委托他的弟弟来签订合同。这时张先生就犯疑了:“虽然代签合同的人是房东的弟弟,他手上也拿着房子的两证,但是我也无法确认房东的弟弟的真实身份,就这样和那个人签订合同是不是会有很大风险如果中介所说的委托一事不属实的话,所签的合同还具有法律效力吗”无独有偶,江岸区的刘女士也同样为此事犯愁。刘女士也是通过中介看中的房子,但是在签合同的时候,房东在场但是房东的妻子不在场,房东说妻子在省外出差而无法到场,她也知道卖房的事。刘女士对这种说法也感到疑惑:“房东说房子是在结婚之后买的,如果签订合同的时候夫妻双方只有一人到场,万一另一方不同意卖房的话,那这份合同还有效吗我该通过什么样的途径来保障我的合法权益”现实案例:合同代签“陷阱”陈先生在2009年底购买了一套二手房,赶上了营业税“末班车”,当时签订合同时并未通过中介,是直接和房东赵先生所签,但签订合同时赵先生的妻子并不在场,也并未出示授权委托公证书。由于陈先生此前看房时见过赵先生的妻子,她也没有反对,只是在签合同时临时有事来不了,陈先生当时也并没有在意。但是在房子要过户的前几天,房东赵先生却以妻子不同意卖房而拒绝过户,并表示会退还陈先生的首付款。陈先生当时就懵了,在咨询过相关业内人士之后才得知,该房屋作为夫妻共有财产,签订合同时夫妻必须双方必须同时到场,若有一方确实不能到场的,一定要出示授权委托公证书,否则签订的合同是无效的。由于签合同时的疏忽大意,陈先生吃了哑巴亏。中介称合同代签的方式在业内较常见对于如上述案例之类的代签合同的情况,中介通常是如何操作的呢对此,记者走访了多家中介。据关山一家21世纪不动产的马经理介绍,在二手房买卖过程中,经常出现代签合同的情形。一般,亲人之间委托代签形式最为常见,如父母子女之间、夫妻之间、兄弟姐妹等等。当然,也有朋友之间委托。世纪宏图建一店周经理介绍,在他们所接触到的二手房交易实例中,也有不少合同代签的情况,卖方一般都是采取办理委托书、公证书等方式来进行交易的,即卖方将房屋交易权委托给另一人,由委托人与买家签订合同。业内相关人士表示,除了上述提到房产买卖合同之外,在法律规定范围内,办理房产转移登记、代理还贷、退保、代理变更注销房地产抵押登记、支付相关税费等诸多事宜,都可实行代签方式。专家观点:合同代签授权委托书必须公证东方律师事务所刘桂林律师表示,对于房屋所有权人无法到场签订合同的,一定要要求委托人提供产权人签署的授权委托书,且该授权委托书必须公证。合同签订之后,对方经公证的授权委托书应与合同一起妥善保管。如果没有提供委托书,最好在合同中约定:在规定时间内,在对方提供上述委托书之前或房屋所有权人补签之前,合同不生效,且不支付任何价款。湖北普明律师事务所资深律师朱慧生表示,出售共同财产时,需要所有产权人都到场签订买卖合同。但对于夫妻共同财产而言,有不少人认为丈夫或妻子可以代替对方签字,这种观点是错误的,一旦产生纠纷,这种代为签字的做法得不到法律的认可,此种情况下代签的合同是不具法律效力的。武汉亿房房地产咨询有限责任公司经理周游提醒广大网友,在交易之前,一定要查清房屋的产权归属,看房屋是否还有其他共有人。因此,购房者在签订合同时一定要谨慎,以免发生不必要的纠纷。此外,相关专家也表示,购房者在签订合同时如果遇到代签的情况,即使对方有公证委托书,最好还是通过电话或者其他方式联系到房东,确认合同代签一事,避免有些中介单方操作吃差价的情况发生。从上述观点可以看出,在法律规定的范围内,合同代签是同样具有法律效力的,前提是卖方必须出具授权委托书,且授权委托书必须公证;夫妻共有房产在转让时必须征得配偶同意,否则签订的合同不具法律效力。

怎么签二手房买卖合同？以下是我们为您总结出的签二手房买卖合同的注意事项，以一、确认房主真实身份目前，北京二手房市场存在一些中介公司，假借业主名义与购房人签订《房屋买卖合同》，事后收到钱款，一走了之，购房人只落得“钱房两空”。所以，链家建议购房人签订合同时，须仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性。若购房人忽略验证，则真正的产权人主张该合同无效时，对购房人将十分不利。二、付款方式、时间，缺一不可有的《房屋买卖合同》只简单说明双方约定的房款数额，所交易房屋的地理位置等基本情况，待到过户完成之后，由于合同中既没有付款时间、付款方式的相应条款，也没有入住交验、费用明细的相应条款，于是最终上演一场业主长年催讨、购房者避而不见、中介公司推卸责任、业主伤神费力的持久纠纷。针对此种情况，链家提示：买方常常会将房款分为首付和尾款在不同时间交给房主，所以卖方需明确各笔款项交付的具体时间方式，如果逾期则需负违约责任。三、房屋交验责权分明《房屋买卖合同》中应注明房屋交验时间，卖方有义务提供房产过户的有关手续，以保证房屋按时、顺利的交接。同时，合同中须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜，卖方应提供上述费用交纳的票据。如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。另外，链家提示：购买房屋一定要有正规的物业交验过程，并且不要一次性支付全款给业主，先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后再支付剩余房款。四、违约责任，具体落实《房屋买卖合同》中，买卖双方须明确双方违约责任。由于房产交易程序复杂且金额较大，因此需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权对等。链家发现目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)几日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。五、中介代理费，账目明晰目前市场上存在一些经纪公司对代理费的收取没有明确规定，而是在合同中只写代理费占总房款的比例，并没有相应的明细单，这中间就有可能存在“暗箱操作”的风险。由于在买卖交易过程中，大部分的情况下都会由购房者来承担买卖双方所需税费，因此，一些中介公司往往只告知购房者买下房屋所需的全部价款(即全包价)，而不明确告知买房人在交易过程中需要交纳的费用明细，通过交易费用不透明的方式，收取购房者超额费用，最终损害消费者的利益。链家提示：在签订二手房购买合同时，一定要将中介公司收取的费用，需要向相关部门交纳的费用了解清楚，最好在合同后附上“费用清单”，详细计算相关收费，并同业主见面，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中渔利，产生不正当差价。六、善用补充条款，维护自身利益买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，可在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中双方的意思表达清楚，一方面，这样的买卖合同表达出了双方的最真实意愿，为交易的顺利进行铺平道路，另一方面，也可减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

二手房代签合同是否有效视情况而定，代签合同得到当事人书面委托或事后追认的，对该当事人具有法律约束力，否则合同不对该当事人产生法律约束力。如果本人知道他人以本人的名义实施民事行为，而不作否认表示的，视为同意。根据《民法典》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。