农村房屋评估程序-法师兄

房子拆迁评估是拆迁办委托评估公司评估的，他们说你的房子值多少钱1平米就是多少钱1平米，没有老百姓说话的余地。你家两百多平米面积可以拿两套一百多平米的房子，如果只要一套150平米的房子，那剩下的50平米面积就白白浪费，拱手送人了。不过你浪费的只是面积，两百多平米拆迁补偿款你还是拿到了。你家装修的费用拆迁办会按他们的霸王条款折旧补偿给你。拆迁补偿计算总面积乘以评估价过度费(面积乘以比例)搬迁费(面积乘以比例)鼓励奖(这一项费用纯属忽悠人的，目的是让你早搬家，最后迟搬早搬都得给你，千万别上当)装修补偿空调、电视、网络、电话的拆装费大件电器拆迁损耗花草树木以及其他今后无法享受、无法恢复的损失等等。

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拆迁办与被拆迁户共同委托评估鉴定机构。一般评估程序如下：一、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部...

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（1）选定机构。被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。（2）签订合同。一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同...

房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

目前以下三种估价法，是得到较多认可的：一是成本法，成本法就是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象的价值。农村宅基地房屋价格=农村宅基地价格+建筑物重置价格。其中，农村宅基地价格可以根据当地征地区片价格确定。这是一个各地可以通用的估价法。二是收益法，现实中，很多地方的村民都将宅基地房屋用于出租获取收益，特别是在一些城郊村和城中村以及沿街的集镇。因此，在出租的情况比较多的地方，租金也就成为农村宅基地房屋最直接和主要的收益来源。因此，可以采取收益法来估价。具体就是预测估价对象的未来收益，利用报酬比或资本化率等将未来收益转换为价值，由此可以得到估价对象的价值。三是比较法，比较法是根据所在区域农村宅基地流转情况，选择一定数量的流转案例，将它们与估价对象进行比较，分析它们的差异情况和流转案例的成交价格，并考虑区域环境、院落情况等，得到估价对象的价值。这个方法主要适用于有比较多流转案例的地方，主要是指现在已经在搞宅基地制度改革试点的地区。

1、市场比较法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。 2、成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 3、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 4、假设开发法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 5、基准地价修正法。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。