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购买商住两用房存在的问题是:房屋土地使用权短,水电费高,首付比例高,不能使用公积金。商住两用房占用商业用地,土地使用权期限为40年,使用权到...
购买商业住宅两用住宅存在的问题是,商业住宅两用住宅一般不能定居,不能实现迁入户口的目的商业住宅两用住宅的最初支付比例高,贷款年限短的商业住宅...
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根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 该解释第13条第1款规定的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”,属于法官自由裁量的范畴,应当结合其是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素,由法官根据生活常识和经验予以综合判断,必要时可通过委托质量鉴定的方式予以确定。在司法实践中的常见案例不难发现,如果商品房的质量瑕疵仅限于轻微的空鼓、渗漏、裂缝等建筑物问题且不影响主体结构质量安全的,或者因住宅小区的公共配套设施、附属设施部分缺失或存在质量问题的,一般不能认定为构成该解释第13条第1款所规定的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”,但如果这些质量问题影响正常使用,根据该解释第13条第2款,买受人有权要求出卖人予以修复。若出卖人经催告后在合理期间内拒绝修复的,买受人自行修复或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修复费用的,应予支持。而如果经司法鉴定确认房屋主体结构存在质量安全问题,或因室内有害气体及放射性物质超标的,买受人不仅有权要求出卖人进行整改并承担逾期交付违约责任,而且还有权解除合同。
购买商住两用房需要注意的细节是:商住两用房一般无法落户,无法达到迁入户口的目的;商住两用房首付比例高,贷款期限短;商住两用房产权40年,属于商业用地;商住两用房水电物业费生活成本高;商住两用房转让契税高;商住两用房面积小,密度高,生活环境问题多。
房屋买卖落户购房者应注意以下几点: 1、户籍核查 在签订房屋买卖合同之前,一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况,如有必要,应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。 2、明确户口迁出时间和违约责任 一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任,提高卖房人的违约成本,以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况,买房人起诉索赔也有依据,而不必另行寻找损失证明(这也是为什么公司在进行“合同签署合规性考核”中把关于户口迁出的条款单独拿出来进行考核的原因)。 3、户口迁不出则解约 对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人,可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的,则买方享有单方解除权,且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”,以此来保障购房者的权益。
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