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之前被拆迁人的朋友一直问我,如果没有签订预征收协议,没有达到签约率,我们的拆迁项目就会停止,拆迁又要等几年甚至几十年,我们等不起。事实上,这只是拆迁方使用的惯用伎俩之一。在里我来解释一下:京建发〔2013〕450号文件是北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市旧城改造房屋征收实施意见》的通知第四条第八项:区县房屋征收部门应当按照公布的征收补偿方案,组织产权人和公房承租人预签有效条件的征收补偿协议。各区县人民政府确定了预签征收补偿协议人民政府确定,预签征收补偿协议期限不得超过6个月。预签征收补偿协议生效的,由区县房屋征收部门报区县人民政府作出房屋征收决定;预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的,征收工作终止。在征收补偿协议生效之前,不实际支付补偿供住房。根据文件的规定,如果预征收达不到生效率,征收工作将终止。但这一规定本身就有许多地方违反了上位法的规定,而且在实践中也没有出现签约比例不足而终止的情况。实践中具体签约比例由拆迁方控制,生效比例由拆迁方确定,不透明。事实上,预征收的相关规定主要是拆迁方的策略。
签订补偿协议时,被征收入应当将被征收房屋权属证书或者国有拨用房屋使用证以及土地使用权证等交付房屋征收部门。房屋征收部门应当在房屋拆除后30日内,持征收决定、征收补偿协议或者征收补偿决定,到房屋、土地登记机构依法办理注销手续。有关行政管理部门应当依据被征收入的申请将物业专项维修资金的结余款退还被征收入。
“协议拆迁”和“征地拆迁”,无论是从拆迁流程上、还是法律效力上,都具有显著的区别。“协议拆迁”,是指在没有取得土地征收批复的情况下,通过征询被拆迁人的意愿,由镇政府或者土地储备机构作为实施主体,与被拆迁人签订补偿安置协议后拆除房屋。补偿安置协议的内容由拆迁实施单位与被拆迁人协商确定,如果被拆迁人拒绝签订协议,拆迁实施单位没有强制拆迁房屋的权利。“征地拆迁”,是指在取得土地征收批复的情况下,按照征地房屋补偿制度规定的流程,由区土地管理部门(例如区土地征收中心)作为实施主体,与被拆迁人签订补偿安置协议后拆除房屋。补偿安置协议的内容按照公示的征地房屋补偿方案执行。如果被拆迁人拒绝签订协议,实施单位可以申请政府裁决交出土地、强制补偿,也就是俗称的“强迁”。
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