房地产转让等-法师兄

第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条下列房地产，不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的; (四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的; (五)权属有争议的; (六)未依法登记领取权属证书的; (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书; (二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

答

土地、房屋等不动产转让的公证不动产，是指土地及其附着物（如房屋、鱼塘、果树等）。不动产转让，是指不动产的所有权或使用权的转让。在我国，土地所...

答

房地产转让的主要程序：（1）房地产转让当事人签订书面转让合同；（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内将房地产权属证书、当事...

当涉及房地产买卖、交换等转让行为时，应按如下程序办理手续：一、签订合同。房地产买卖、交换、赠送或抵债的，转让当事人应当签订房地产转让合同。二、过户申请。房地产转让当事人应当在签订转让合同或合资、合作、兼并、合并合同等法律文件后，向房地产交易管理部门提出过户申请。三、价格申报。双方在房屋买卖、交换、赠与或抵债合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明，向房地产交易管理机构提出申请，并如实申报转让房产的成交价格。四、过户申核。房地产交易管理部门自受理转让当事人过户申请之日起15日内向申请人作出是否受理的书面答复，对不符合规定条件或手续的，作出不予过户的决定，并书面通知转让当事人。五、缴纳税费。房地产转让当事人必须按照国家有关法律、法规的规定缴纳有关税费。六、变更登记。凡符合转让条件的，由房地产交易管理部门将申请过户的文件移交房地产管理机构，由其按照有关规定办理变更登记。七、领取权证。办理上述手续后，由房地产管理部门核发过户单，双方当事人凭过户单办理房地产权属证书，房地产登记机构在15日完成房地产权利变更登记，制作房地产权证。

股权转让与资产转让的区别：一是转让对象不同。资产转让的对象是资产，股权转让的对象是股份。第二，来源不同。资产来自三个方面，即股东（投资者）在生产经营过程中积累的资本来源和通过借款获得的资本来源。股票不同，它只存在于公司中，不存在于公司制企业中。股权转让转让股权，资产转让转让资产。就资产而言，与其说是法律概念，不如说是经济学概念。资产是指企业拥有或控制的经济资源，包括机械设备、现金、土地使用权等。就一个公司或企业而言，资产来自两个方面，一是股东出资形成的公司资本，二是企业经营过程中获得的财产，这是一个整体概念。而且股权只存在于公司中，非公司制企业没有股权。第三，交易主体不同。资产所有者是公司，股权所有者是股东。公司有权转让自己的资产，但不能转让股东的股权，否则就是侵犯股东权利。相应地，公司股东只能转让对公司的股份，不能转让公司的资产，否则就是股东对公司权利的侵犯。因为股东在投资设立公司时已经将财产所有权交付给公司，从而失去财产所有权，获得股权。公司注册成功后，成为与公司股东完全不同的独立民事主体，具有独立人格，与公司股东平等。是否需要缴纳不同的营业税？转让活动一旦被认为是资产转让，就应该缴纳营业税，如果被认定为股权转让，就不需要缴纳营业税。因此，一笔交易被认定为资产转让或股权转让，对公司或个人的利益至关重要。特别是一些巨额交易，营业税可能高达几百万元。因此，资产转让不能等同于股权转让，必须明确转让的性质。而且在工商部门也只能办理股权转让的变更登记。第四，获得的权利不同。资产收购是对企业全部资产的实质性经营权，即资产收购交易完成后，收购企业可以直接或派人组织生产经营活动，对被收购企业收购的固定资产、无形资产存货、存货等进行绝对处置；股权收购是对被收购企业资产的拥有或控制权。被收购企业不直接参与被收购企业的生产经营活动，对其财产没有直接处置权。第五，承担风险的方式不同。资产收购完成后，收购企业直接组织或参与被收购企业的生产经营活动，承担和处理采购风险、销售风险、资产储备风险、运输风险、决策风险、投资风险、纳税风险等一切风险活动。股票收购只承担投资收益风险，投入的人力、物力、财力远不如实施资产收购的企业。第六，在利益分配中的地位不同。资产收购完成后，收购企业是被收购企业的经营者和管理者，也是被收购企业经营成果的直接分配者。股权收购完成后，收购企业不直接参与管理。除持股比例达到一定比例并担任董事长外，一般被动接受经营成果的分配。七、会计应用的科目不同。对于资产收购，无论是股权支付、非股权支付还是两者结合的支付方式，收购的资产都应根据资产收购清单中的交易资产名称设置会计科目，如固定资产、无形资产、生物资产、原材料、库存商品、银行存款、现金、应收应付款项、长期股权投资等。无论是采用股权支付、非股权支付还是两者结合的支付方式，收购的股权都将通过长期股权投资科目进行核算。