如何理解 共有产权住房

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• 问如何解决共有产权房的纠纷?
  

  未经共同继承人同意买卖房屋是指继承人中的一人或数人不征得其他共同继承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋买卖合同无效，买房人的权益受损的情形。 由于被继承人死亡后，多个继承人没有即时分家析产并办好房地产证，而其中一个继承人常常占用和控制了全部房产， 并声称全部房产由被继承人遗留给他，并无其他继承人，买房人信以为真，最终造成损失，或者其他继承人曾口头同意弃权，但事后反悔，但口说无凭，买房人仍然会陷入无谓的争讼之中。 根据我国法律规定，未征得共有人同意，房屋买卖无效，这里的“共有人”，包括共同继承人这种情形。因此，由于这种房屋买卖行为不受法律保护，买房人一般无法取得房屋产权，而其购房款已支付，这样很可能跌入房款两空的陷阱。 要想避开这种陷阱，首先要向当地居委会查问房地产证上记载的产权人的亲人情况，包括其父母、子女、配偶等，最好通过律师向当地公安机关调查其家庭成员状况。 其次，在摸清所有有继承权的人士名单后，逐一要求他们出具书面声明，要么放弃继承权，要么同意出售共有房产并作为卖方，要么分家析产，并办理过户手续，再向合法产权人购房。只有这样，才不会惹上共有产权纠纷。

• 问离婚时房屋共有产权房的分割，如何处理，夫妻共有房产纠纷如何解决
  

  同时符合下列标准的本市城镇居民家庭，可以申请购买共有产权保障住房： （一）家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。 （二）家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。 （三）3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元（含6万元）、人均财产低于15万元（含15万元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）。 （四）家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），男性年满28周岁、女性年满25周岁，可以单独申请购买共有产权保障住房。

• 问如何理解共有房屋析产制度
  

  共有财产是指两个或两个以上的人共同拥有同一财产的所有权。根据形成时的不同情况，可分为按份共有和共有。 共有人可以分配或转让自己的份额，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。 共有是指共有人不能在共有财产中分割自己的份额，共有人对共有财产享有平等权利，并承担平等义务。 共有财产要转让，必须经全体共有人同意，任何共有人不得擅自处分，否则视为无效。 对于一些长期形成的共有财产，一些共有人主张分享，一些共有人主张分享。； 如果共有人不能提供足够的证据来证明他们的份额，他们应该认为这种共有是共同的。

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