城镇买农村宅基地-法师兄

1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证。”2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”2008年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》重申规定：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”虽说国务院颁布的“通知”和国土资源部的“意见”只是部门规章和政策性的文件，不具有法律法规效力，但反映了立法者对宅基地使用权流转的态度。实践中各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地的不予办理过户登记手续，形成“宅基地交易结束、物权不受保护”的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权，无法使宅基地发生物权变动。

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关于农村宅基地，可以说，在农村房屋买卖中，很大一部分是因为农村房屋宅基地买卖合同无效引发的纠纷。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体...

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城镇居民买不了农村宅基地，宅基地禁止买卖，宅基地上住宅可以买卖，但仅限本集体成员。...

关于农村宅基地，可以说，在农村房屋买卖中，很大一部分是因为农村房屋宅基地买卖合同无效引发的纠纷。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。

城镇居民是否可以购置或者以其他方式取得农村宅基地，不同时期的国家法律和政策规定有所不同。1986年《土地管理法》第四十一条：“城镇非农业人口建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿和安置补助费”按照该法的规定，城镇非农业户口居民是可以通过县级人民政府批准并支付补偿费和安置补助费的情况下，取得农村宅基地。 1998年《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”按照该法规定，只有兴办乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以使用农民集体所有的土地，而且兴办乡镇企业和村民住宅建设只能使用本集体经济组织农民集体所有的土地。显然，1998年的《土地管理法》取消了非农业户口居民使用农民集体土地进行住宅建设的规定。2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定：“改革和完善农村宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。” 因此，城镇非农业户口居民不得在农村购置宅基地。2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或者‘小产权房’”。因此，城镇居民也不能到农村购买宅基地房。