售后时如何来正确分割？-法师兄

最近我有个要好的朋友正在办理离婚，但是在财产分割的时候遇到了这样的问题，他与妻子现在居住的房屋不知该如何分配。他们的房子是十几年前单位福利分配的，现在离婚时对这样的房子是否按照一般商品房的办法进行分割专家答疑：公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。因此，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，这里也就谈不上是财产分割。最高人民法院在1996年发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题已经做了相关规定。在夫妻结婚登记前，公房使用权已在一方名下，离婚时，另一方能否要求分割使用权的问题，最高院的司法解释采取了“具体情况，具体分析”的原则。根据不同情况有以下几种处理办法：（1）如果一方是在婚后取得的承租的公房，不论时间长短，另一方均有权要求分割公房权益。如果是婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续一定年限的，离婚时，另一方有权要求分割公房权益。这个年限一般为5年。（2）不受婚姻持续年限的限制，婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的，也就是说，虽然夫妻双方结婚不到5年，但调到同一个单位的，另一方也可以要求分割公房权益。如果是以双方名义承租的，那么显然双方均有权分割公房权益。（3）夫妻一方将其承租的本单位公房，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换公房的，也就是说，婚后调换的公房，使用权也是双方共有的。离婚时应该分割其使用权。（4）其它应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是个弹性条款，法院有自由裁量权，当法院认为将公房承租权仅判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，就可以根据该条酌情处理。您朋友的情况属于哪一种，您可以让解释其中的情况，由于离婚时的权益分割情况种类较多，他也可继续给我们来信将其具体情况说明。我们再做更有针对性的解释。

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婚姻法第四十七条：离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁...

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离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决...

父母财产的分割协议的格式是：首部：写明双方立约人的姓名和个人信息。最好在写一下见证人的姓名。正文：写明分产原因和经过双方的协议共同同意的一些财产分配方案。尾部：签好双方的姓名并盖章。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。

法律关于夫妻共同财产分割的方法，仅有一条原则性的规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”至于司法实践中，基层法院如何适用上述原则，可以说操作手段很灵活，不同的法院有不同的惯例。但是，根据《婚姻法》第四十六条有下列情形之一导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：(一)重婚的;(二)有配偶者与他人同居的;(三)实施家庭暴力的;(四)虐待、遗弃家庭成员的。无过错方有权请求损害赔偿。但是，如果有对方有外遇的证据，那一般也只能是平分。相关法规解释现行《婚姻法》第17条到第19条明确了夫妻共同财产是在夫妻关系存续期间取得的财产，以列举式和概括式的方式规定了夫妻共同财产的内容，该法也规定了夫妻共同财产的分割有协议分割和判决分割两种做法。离婚时，双方有合法婚姻财产约定的，依约定。协议分割的话，不用区分是否外遇离婚，只要双方同意即可。如果是判决离婚，一方的特有财产归本人所有，夫妻共有财产一般应当均等分割，必要时亦可不均等，有争议的，人民法院应依法判决。第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。第四十条夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当予以补偿。第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿;协议不成时，由人民法院判决。第四十二条离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成时，由人民法院判决。

公有住房出售不同于普通的商品房买卖，由于长期以来我国城镇职工收入普遍不高，国家就通过以相对低廉的价格出售公有住房，并且按照职工的工龄、职称等多方面因素进行折价。由于我国公有住房出售转为产权具有特殊性，产权人只有在确保非产权人的同住人的居住权不受侵害的前提下才能对房屋行使占有、收益、使用和处分的权利。　　首先我们要明确该套房屋是否为王父的遗产。根据《上海市房地产登记条例》第四条规定：“本市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。　　房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、经营、处置权的凭证。依法登记的房地产权利受法律保护。”所以从产权证上来看，该套房屋的产权人为王父。　　但由于该套房屋是公有住房出售后转化成个人产权的，根据上海市高级人民法院印发《关于＜处理公有住房出售后纠纷的若干意见＞的通知》第10条规定：“婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权虽以配偶中一人名义登记的，除有书面约定外，该房屋产权为夫妻共同财产，房产取得时间以买卖合同签订的时间确定。”从来信看，该套房屋是王父母婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权是以王父名义登记的，且王父母之间没有就此进行书面约定，所以该套房屋为王父母的共同财产。当王父去世时，首先要对夫妻共同财产进行分割，所分出的财产才是王父的遗产。也就是说，房屋一半的产权是归王母所有，房屋的另一半产权才是王父的遗产。　　根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，王父生前并没有对该套房屋产权归属立下遗嘱，那么王母及其子女作为第一顺序继承人有权继承该套房屋的一半产权。　　另外，我们该如何看待王某的出资行为呢?根据本市购买公有住房的规定，职工购买公有住房应先取得该房屋内同住成年人的书面同意，由同住人同承租人协商确定产权人，可以由一人所有，也可以由多人共有。从本案来看，该套房屋购买时，王某出钱，用王父工龄作为折扣，最终将房屋的产权确立为王父。那么王某的出资行为有两种可能：一种就是王某将出资款无偿赠与王父；另一种就是王某将出资款借贷给王父。由于当时王某和其父亲之间就出资行为未立下任何书面约定，我认为王某的出资行为只能推定为事实上的赠与行为。