房屋买卖纠纷中出现主体变更时如何解决-法师兄

深圳有很多签订买家主体变更确认书的房屋买卖合同，在新政颁布后，因为实际的最后买家，没有直接通过银行支付定金给出卖人和中介公司，合同也没有履行到双方去银行办理首期款资金监管的阶段，导致不符合10月8日深圳新政缓冲期的要求，直接受新政策的限制，交易不能。买卖双方签订买卖合同后，又和新买家签订三方的主体变更确认书，还没有履行到办理首期款资金监管的阶段。如果新买家确实是受到新政策的影响导致失去购房资格，比如1、签订合同时不满三年社保或个税，但是按照合同履行的时间进度，过户时可以具备条件的，新政出台直接失去购房资格。2、签订合同时社保或个税满三不满五，因为没有新买家和业主之间的定金支付凭据，新政后也失去购房资格，3、新买家签订合同时是深户单身购买的二套，新政后，因为没有新买家和业主之间的定金支付凭据失去购房资格。这三类情况，是不可归责于三方的事由，是因为新政策的影响导致的合同履行不能，卖家须退还买家的定金，三方合同解除。还有一部分人是虽然符合购房的资格，但是被新政的贷款资格限制，导致首期款增加，同样的也是不可归责于新买家的事由，导致合同不能继续履行。比如，1、深户无房户，以前有过房贷记录的，新政恢复认房又认贷，首期款由新政前的三成四成变成了五成。2、深户名下有套房结清房贷的房产，新政恢复认房又认贷，首期款由新政前的三成四成变成了七成。3、非深户名下无房，但是有贷款记录，新政恢复认房又认贷，首期款由新政前的三成四成变成了五成。上面说的这六种情况均属于受到政策影响的情况，需要注意的是，因为限购政策导致的三种情况，业主没有任何理由不退定金，但是因为限贷政策的原因，就要看双方的买卖合同如何约定的，如果合同约定买家贷款的成数不足或贷款不能的情况下，买家需要补足的，该约定合同合法有效，此时新贷款政策是买家的商业风险，买家不能补足继续履行合同的，构成违约。

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买卖房屋纠纷当事人可以先私下协商解决。协商不成的，可以按照房屋买卖合同中的约定申请仲裁或者提起民事诉讼；违约方应当履行具有法律效力的判决、仲...

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1、协商解决纠纷各方自行协商，平等、互利、合理、有偿的妥善解决；主要是依据当事人之间订立的合同进行协商，解决争议双方之间的房产纠纷。如果纠...

解决房屋买卖纠纷有三种方式：一是协商解决，二是仲裁解决，三是司法诉讼。协商应遵循平等互利、协商一致的原则。仲裁是合同纠纷中最常见的解决方案之一。经协商，仲裁未达成合议的，可以向人民法院提起诉讼。

1、协商解决纠纷各方自行协商，平等、互利、合理、有偿的妥善解决；主要是依据当事人之间订立的合同进行协商，解决争议双方之间的房产纠纷。如果纠纷各方无法协商解决，可根据纠纷的性质及法律关系分别向行政主管机关投诉，或申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。 2、行政机关依职权处理争议双方的一方向行政机关投诉后，行政机关根据主管范围受理，依据有关法律和行政法规、规章作出行政决定。如当事人对行政决定不服，可提起复议或提起行政诉讼。除终局复议以外，须在收到复议决定书之日起15天内向人民法院提起行政诉讼。但行政决定一旦作出即可执行，提起行政复议或诉讼并不停止执行。 3、仲裁或诉讼程序解决如果纠纷不属于行政机关主管，当事人可申请仲裁或提起民事诉讼。申请仲裁必须有约定的仲裁协议，如无约定，不可申请仲裁，只能提起民事诉讼。仲裁实行一裁终局制，裁决作出后，当事人不可就同一纠纷再次申请仲裁或向人民法院起诉。

1、协商解决纠纷的各方自行协商，平等、互利、合理、有偿的妥善解决主要是根据当事人之间签订的合同协商，解决纠纷双方之间的房地产纠纷。如果纠纷各方无法协商解决，可以根据纠纷的性质和法律关系向行政主管机关投诉，申请仲裁，向人民法院提起诉讼。2、行政机关依职权处理争议双方一方向行政机关投诉后，行政机关依据主管范围受理，依据有关法律和行政法规．规定作出行政决策。如果当事人对行政决定不服，可以提起复议或行政诉讼。除终局复议外，应在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。但是，行政决定一旦作出就可以执行，提起行政复议或诉讼不会停止执行。3、仲裁或诉讼程序解决，若纠纷不属行政机关主管，当事人可申请仲裁或提起民事诉讼。申请仲裁需要约定的仲裁协议，如果没有约定，就不能申请仲裁，只能提起民事诉讼。仲裁执行一裁终局制，裁决下达后，当事人不得就同一纠纷再次申请仲裁或向人民法院起诉。