个人住房贷款中的主要术语-法师兄

首期付款---简称首付款、头款，是指购买住房时的首次付款金额。首付款比率---指首期付款占所购住房总价的比率。一般有最低首付款比率的规定。如最低首付款比率为20%，则一套总价为25万元的住房，购房人的首期付款应为5万元。贷款金额---简称贷款额，指借款人向贷款人借款的数额。在住房贷款中，需借款的数额一般为所购住房总价减去首期付款后的余额。贷款成数---又称贷款一价值比率，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率。当抵押房地产为再次抵押时，贷款成数应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保债权后的余额的比率。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的80%。贷款额度---又称贷款限额。贷款余额---指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。贷款期限---借款人应还全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长期限的规定。如个人住房贷款期限最长为30年。在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的使用年限、借款人的年龄等，对贷款期限做出限制。如住房的寿命越短，贷款期限会越短；借款人的年龄越大，贷款期限会越短。贷款利率---借款合同中所规定的贷款利率。有固定利率和浮动利率。分期偿还额---在分期还款的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。在个人住房贷款中，通常采用按月分期还款方式，所以分期偿还额具体为月偿还额，即借款人每月应偿还贷款的数额。偿还比率---又称收入还贷比，是指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。

答

一般贷款是两个费用（包括商业贷款、公积金、组合）：一个是抵押登记费，在房地产局进行抵押登记，由银行代理。二是住房保险费、收费标准：贷款金额×...

答

住户贷款即住房贷款，个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款业务是商...

（一）个人住房委托贷款个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。特点：贷款风险由委托人承担，利于解决住房资金不足的问题。贷款利率低，期限长，缓解借款人的还款压力。贷款期限：在最长贷款期限30年内根据借款人的实际情况确定贷款期限。贷款利率：除按照中国人民银行规定贷款利率执行外，贷款期限5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.14%；贷款期限5年以上（不含5年）的：贷款年利率为4.59%。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。（二）个人住房自营贷款个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。特点：申请人以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。可根据自身条件充分调整贷款金额。个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。贷款期限：最长为30年，借款人到贷款期限年龄男不超过65岁，女不超过60岁。贷款利率：除按照中国人民银行规定贷款利率执行外，贷款期限3年以下（含3年）为5.40%；贷款期限3-5年（含5年）为5.76%；5年以上（不含5年）为5.94%。（三）个人住房组合贷款特点：当个人通过公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受委托办理公积金贷款的经办银行申请组合贷款。对借款人来说是极为方便的，也促进了住房消费市场的发展。贷款期限：最长为30年，借款人到贷款期限年龄70岁。贷款利率：所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行。公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。不管是委托贷款还是自营贷款和组合贷款，这些贷款的条件没有多大的区别，下面我们来总结一下：（一）有合法的身份。（二）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（三）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。（五）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。（六）贷款行规定的其他条件。其实，在贷款中会涉及到很多法律问题，这些法律问题银行不会主动告诉你的，一般买房贷款的都是第一次贷款，对这些问题根本就不了解。所以，在进行个人房屋贷款的之前，就这些问题咨询一下律师，这样可以保证你贷款的效率和安全希望可以帮到您。

个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。借款人必须同时具备下列条件：（1）有合法的身份。（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。（4）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的,自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。（6）贷款行规定的其他条件。贷款需要准备的资料如下： 1.身份证、户口本；（外地人需暂住证和户口本） 2.收入证明（银行指定格式）； 3.所在单位的营业执照副本复印件（加盖公章）； 4.资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等； 5.如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。（1）选择房产购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。（2）贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填写《按揭贷款申请书》。（3）签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。（4）签订楼宇按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。（5）办理抵押登记、保险、购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单由银行执管。（6）开立专门还款账户购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从账户中支付银行与按揭贷款合同的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

依据《个人住房贷款管理办法》第7条以及总结银行的习惯作法，个人申请住房贷款一般需要下列程序： 1.申请程序。在这个阶段，申请人应当自行或委托律师向贷款银行提出贷款申请，同时提交： (1)身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件); (2)有关借款人家庭稳定的经济收入的证明; (3)符合规定的购买住房的合同意向书、协议或其他批准文件; (4)抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明; (5)申请住房公积金贷款的，需持住房公积金管理部门出具的证明; (6)贷款人要求的其他文件或资料，以向银行说明自己想要贷款的意思并证明自己具有还本付息的能力。 2.审查批准阶段。这时候，银行对申请人的材料进行审查，确定具有偿还能力后，决定向申请人发放贷款，并向申请人发送同意贷款批准通知书。 3.签约阶段。申请人获得批准通知书后，应当和银行签订正式的贷款合同，如果贷款涉及担保，例如抵押或保证，还应当同时签订担保合同。 4.放款阶段。在此过程中，贷款合同正式生效后，银行应当代借款人向住房出售单位支付房款;如果，贷款涉及不动产抵押，则贷款合同于办理完毕不动产抵押登记后方才正式生效，银行才会发放贷款。 5.还款阶段。银行放款后，借款人应当按照贷款合同的规定按期偿还本息，否则银行会按照双方在贷款合同和担保合同的规定追究借款人的责任。