购房过程中开发商的哪些行为可以认定为商品房欺诈和购房合同的效力

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• 问哪些行为可以认定为商品房买卖欺诈
  

  依据《消费者权益保护法》及有关法律法规，以下情况可以认定为“欺诈行为”：（一）销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的；（二）销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的；（三）一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的；（四）销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的；（五）虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的；（六）故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的；（七）采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的；（八）利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。

• 问哪些行为能认定为商品房欺诈
  

  依据《》及有关，以下情况可以认定为“欺诈行为”： 1、销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的； 2、销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的； 3、一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的； 4、销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的； 5、虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的； 6、故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的； 7、采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的； 8、利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的，并且开发商是故意或明知的，购房者可以以开发商作出欺诈行为为由而依据《消费者权益保护法》第49条要求其双倍赔付。

• 问商品房内部认购合同有效吗, 商品房买卖中的认购行为是否有法律效力
  

  一、商品房内部认购合同有效吗在开发商取得商品房预售许可证前，购房者与其签订认购协议，即通常所说的“内部认购”。一般来说，开发商同意“内部认购”的原因大致如下：开发商对项目的市场前景无法确定，担心投资上出现偏差，因此在项目尚未启动或者刚刚启动但未取得预售许可证的情况下，以认购为由投石问路，来确定市场的需求情况，并赢得部分启动资金。一些发展商通过该行为，造成一种似乎不预先认购，等到取得预售许可证后，就难到买到的假象，以加快销售。未取得预售许可证时，签订的认购协议属于无效协议。可能产生的结果如下：（一）开发商如期开发该项目，并取得预售许可证，双方签正式预售合同，无任何纠纷；（二）开发商如期开发该项目并取得预售许可证，但将已被认购的房屋又预售给其他人，先签订认购书的购房者只能请求返还所交房款，返还房款顺利则罢，否则，只能以诉讼或仲裁来解决。（三）开发商不能如期开发该项目，则只能请示返还房款。可见，在无预售许可证的情况下，签订认购书的行为是无效的民事行为，难以起到认购的作用，并有较大的风险要承担。另外，房产市场发展到今天，如果遇见仍以这种形式预订、认购商品房的发展商，则应该提醒购房者务必三思而后行。二、商品房销售要符合什么条件商品房预售的条件是：1、已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。2、持有建设工程许可证。3、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。4、同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。5、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。商品房现售，应当符合以下条件：1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7、物业管理方案已经落实。

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