交房时遇到的逾期交房问题怎么办？-法师兄

关于逾期交房的问题逾期交房是指开发商在合同约定的时间之后交付房屋。由于房地产开发环节繁多且复杂，项目逾期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于交房的条款(如人住时间、交房条件、逾期交房时及时通知、违约赔偿)的约定一定要详尽、严谨。一旦发生"逾期交房"，通常可以向开发商要求解约或索赔。关于解约根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，出卖人逾期交房，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。举个例子来说，就是如果合同约定2005年1月1日交房，但是开发商到了2005年1月10日还没有交房，于是您作为购房者就可以开始行使催告权，可以给开发商写一封信："xxx公司(开发商的名称)，按照约定，贵司应于2005年1月1日交房，至今仍未交付，特此催告。"一定要使用挂号信。这样，如果"经催告后在三个月的合理期限内"也就是2005年5月1日前开发商还没有交房，您就可以登门要求开发商解除合同了。如果开发商不同意，您可以向法院起诉，法院应当支持。有一个需要注意的问题是：这个催告之后解除合同的权利需要在1年之内行使，也就是如果您一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明您发了信，那么过了2006年1月1日，您就再也不能依据这条规定要求解除合同了。还有一个需要注意的地方是：这条规定的最后一条是"但当事人另有约定的除外"，因此如果想保留这项权利，您在签订合同的时候一定不要"另有约定"。关于索赔索赔的前提是购房合同中明确约定赔偿数额或计算方法。曾经有这样的案例：合同约定2004年12月1日交房，可是直到2005年10月27日，开发商才通知业主办理人住手续。合同的违约赔偿条款约定："除不可抗力外，违约金的支付时间自契约约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日按客户己经支付房价金额的万分之三赔偿。"最终业主获得了逾期交房的违约金共计327，765元。如果没有约定怎么办?根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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现在开发商为了实现资金利用最大化，往往采用分期开发，滚动销售的方式。开发商能够以开盘的卖房的资金补充到下一期的开发。于是，期房正越来越成为市...

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购房逾期未交房当事人可以要求房地产开发企业承担违约责任，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知...

交房时出现问题购房者应作好证据保全，收集好开发商发出的书面交房通知、交房过程中的录音录像，以便维护自身权益。开发商逾期交房超过一定时间购房者作出退房选择的，应以书面形式向开发商提出退房要求；出现质量问题的，可以向开发商提出书面整改通知。

购房者怎样应对延期交房根据我国相关的法律法规，买卖合同中的标的物所有权自交付时转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此，如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明，就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收，但没有在约定期限之内办好房产权证，构成交房逾期，应该按照合同约定支付逾期违约金。房屋作为典型的不动产，其交付具有特别重要的意义，房屋买卖双方应该就交房事宜作出具体、明确的约定，以减少一些不必要的麻烦。一旦发生交房逾期，买房人可以催促房产商尽快履行交房义务，同时还可按照合同约定追究房产商逾期交房的违约责任。

首先，购房者要搞清楚开发商延期交房的原因，一般可以通过咨询开发商或者房管部门得到答复。如果是开发商自身的原因导致的延期交房，购房者可以催促开发商尽快交房，并且保留要求开发商支付违约金的权利。第二，需要注意的是，遇到开发商延期交房，购房者是不能直接要求解除合同退房的，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十二条和第十三条规定，房屋存在主体结构质量，或者影响居住的其他重大质量问题，购房者才可以要求解除合同。延期交房并不是法定的可以解除合同的情形。第三，如果经过催告，开发商仍然没有交房，但是给出延期的原因并承诺交房时间的，购房者可以给予开发商一定的时间，同时要求开发商赔偿违约金。但如果一再催告，始终不能交房，也没有明确原因和答复的，购房者可向法院提起诉讼要求解除合同，并主张赔偿损失。