房屋转租合同法律效力要如何认定

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• 问如何认定转租合同的法律效力
  

  符合下列情形的，可以认定房屋转租合同具有法律效力：承租人经出租人同意，依法与第三人签订转租合同；或者出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，承租人依法与第三人签订转租合同。

• 问如何认定房屋租赁合同的法律效力
  

  租赁合同的法律效力主要从以下几个方面来确定：（一）合同主体是否符合要求。也就是说，出租人和承租人是否具有有效民事行为的构成要件。如无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人为房屋所有人或合法使用权人。（二）房屋是否被法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租房屋，就可以依法出租。（3）房屋租赁合同的内容是否合法。

• 问怎么认定房屋转租合同的法律效力？
  

  现实情况往往比较复杂，房屋出租人往往不知道房屋被转租，这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，出租人解除该合同的，转租合同被撤销，自始无效。 出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下，六个月内不提出解除合同或认定该合同无效，也视为其对转租合同的效力进行追认，之后再向人民法院起诉请求解除合同或认定合同无效将得不到法院支持，这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。 鉴于房屋转租的特殊性，建议大家在签订租赁合同时注意： 第一，事前了解房屋的相关的权属归属情况，以避免不必要的纠纷。 第二，房屋属于转租情形的，应事前征得房屋产权人的同意。 第三，转租合同约定的房屋租赁期限，应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。

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