回迁地办理土地转让的费用是多少

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• 问国有土地使用权转让的税费是多少
  

  土地因其不可再生性，价格不断攀升。转让国有土地使用权，应到国有部门属下的土地交易中心办理交易，再在其土地部门办理土地权属变更登记。中间涉及土地转让的税费，转让金大约每平方米土地30多元；契税，成交价的3%，以及其余零星费用。土地成交价往往金额巨大，随之交易税费一般亦为数不低。为省税费，有的土地交易双方不愿进入土地交易中心进行交易，而是采取转让原土地权利人（公司）股权的方式，到工商局办理股东及法人代表变更登记，通过取得公司100%股权的方式获得土地使用权。比如，甲将他于3年前以2000万元价格取得的一块土地转让给乙，两人经协商谈妥，甲以1.9亿元的市场公允价格将这47500平方米商住用途的国有土地使用权转让给乙。如以转让土地使用权方式交易，则转让金（费）为150多万元，契税为570万元。该地登记的土地使用权人为某贸易公司。贸易公司在工商局登记的股东为甲与另一人，甲持股权90%，另一人占股权10%，该贸易公司专为取得土地注册成立，没有开展其他业务，经注册会计师审计证实如此。于是，甲与另一股东签名，将贸易公司100%股权转让给乙与乙指定的另一人，并到工商局办理了贸易公司股东变更、章程变更、法人代表变更等手续，乙成为贸易公司股东，从而实际获得土地。以上这种情况，在法律上，不能视为发生土地使用权转让。贸易公司作为独立法人，有民事活动主体资格，对外独立承担民事责任，享有民事权利，在它内部，无论股东、住所、法人代表、注册资本、经营范围、名称、章程等登记事项发生什么变化，都不影响它在法律上享有的独立人格地位。因此，如土地权利人内部发生变化，只需要到工商局部门办变更登记即可；如名称、住所、法人代表变化，按《土地登记规则》，应到国土部门办理变更登记，但这不属于土地使用权转让，无需缴交转让金、契税等税费。那么，采用以上做法转让土地岂非很“着数”？事实并非如此。受让土地后，乙虽然实际拥有了可供开发的土地，但是当乙进行房地产开发时，却只能将2000万元作为土地成本计入产品，与实际取得土地的成本1.9亿相比，不能计入成本的差额达1.7亿元。若又按土地增值税最低30%计算，乙将至少缴纳土地增值税：1.7亿元×30%=5100万元，还将增加企业所得应纳税收入(1.7亿元-5100万元)=1.190亿元，如按33%所得税率计，为3927万元。加起来，须至少纳税高达9027万元！那么，可否以贸易公司名义申请土地评估，增加土地价值为1.9亿元，然后请求税务机关确认此为开发产品的土地成本？这是做不到的。因为，贸易公司发生股权转让时，公司名下土地价值在帐面净值上为2000万元，而乙收购甲对贸易公司所持100%股权时，不论将股权交易价写成多少，土地资产隐含的评估增值1.7亿元在税收上没有确认实现，因此不能按1.9亿元作为计税成本。那又能否在乙完成了对贸易公司全部股权的收购后，由贸易公司将整体资产转让给乙控股的另一间开发公司，以换取对开发公司的股权？当贸易公司的唯一资产为这块土地，评估价值为1.9亿元，开发公司与贸易公司签订协议，将作价1.9亿元的土地资产整体转让给开发公司，贸易公司只要不收取非股权支付价，就可以不必计算资产视同销售所得1.7亿元的所得税，开发公司也可以按1.9亿元作为计税成本。这样做是合法的，也不是不可以操作。但是，开发公司接受贸易公司整体资产转让后，土地权利要从贸易公司过户到开发公司名下，仍要支付契税(1.9亿元×30%)=570亿元和转让金150多万元。贸易公司在收回投资时，将作为股权转让所得体现评估增值额，仍应缴纳所得税，如按33%税率计，亦是为数不低！只不过是延迟一点交纳而已，意义不大。因此，以买卖公司股权方式转让土地使用权，实际上并不能节省税费。建议还是依照正当程序和途径，到土地交易中心办理土地使用权转让，并按照实际成交价申报税、费，以免因小失大。尤其对买方来说，更是如此。

• 问办理土地使用证的费用是多少，办理土地使用证的费用
  

  一、办理土地使用权转让 1、契税：评估总额3%; 2、交易服务费：评估总额0.1%—1.5%; 3、评估费：0.1‰——4‰; 未交出让金的需补交出让金及地差价。 二、办理新项目用地 1、管理费：征地补偿总额3%; 2、出让金：详见附表; 3、耕地占用税：5元/平方米; 4、耕地开垦费：15元/平方米; 5、土地有偿使用费：12元/平方米; 6、土地登记费： 机关：2000平方米以下每宗200元，每超500平方米加收25元，最高不超过700元/宗(全额预算事业单位用地按此标准执行); 企业使用面积在1000平方米以下每宗收100元，每超500平方米加收40元，最高不超过4万元; 个人住房用地面积在100平方米以下每宗收13元，每超过50平方米加收5元，最高不超过30元。 在中国对土地进行使用，必须要有土地使用证。不同的土地，那么土地使用证的办理也是不一样的。如果土地使用证丢失了，那也是没有关系的，可以带着相关的资料到土地局进行补办就可以，大家都知道没有土地使用证是不可以办理抵押贷款的。

• 问土地出租转让税费是多少？
  

  增值税：租赁金额＊5％附加税：城建税（7）％、5％1）教育费附加（3）％城市土地使用税、印花税：租赁合同千分之一。

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