商品房屋买卖协议书是应该怎么样的？-法师兄

商品房屋买卖协议书是应该怎么样的？

2022-08-14

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全，保护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。笔者认为，司法解释的本条规定，用意虽好，但效果一般，极易造成误导。首先，《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项，而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同，同时具备该13项内容的可能性很少，买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次，认定合同性质的依据为合同内容，而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容，理应认定为商品房买卖合同，不再具有预约性质。第三，“出卖人已经按照约定收受购房款”，表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，只要标的物明确、价款确定，完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定，就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立，而依据该条司法解释则不能认定合同成立。

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甲方(卖方)：乙方(买方)：甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在_______________...

甲方（卖方）：乙方（买方）：甲乙双方就房屋买卖事事项，达成以下合同条款：一、甲方自愿坐落　市　区　路　小区　号楼　单元　房间（建筑面积）　平方米，储藏室　平方米，产权证号）房地产出售给乙方，与出售房地产相关的土地使用权同时出售给乙方（附房地产证复印件和房地产位置图）。二、双方约定上述房地产及附属建筑物总价为人民币大写　；即人民币小写　．三、乙方在签订本合同时支付定金　，即小写　．四．从乙方支付定金之日起个月内向甲方支付首付款（从中扣除定金），首付款以外的款项通过银行住房抵押交付（相关期限和程序按抵押银行规定办理）。甲方保证该房产合法，权属明确，有合法的土地使用权（已缴纳土地出让金）。六、办理房地产证明产生的相关税费　方承担。七、乙方支付首付后，甲方积极配合乙方办理房地产转让手续，房地产转让到乙方名义时，乙方应向甲方支付全部房款余额。八、甲方应房地产交付给乙方；届时，该房地产应无担保、抵押、房地产缺陷，无人出租、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。九、本合同签订后，一方违反本合同条款的，该方应向对方支付元的违约金；如果一方不能按规定交付房地产或按规定支付房款，每逾期一天，应向对方支付50元罚款，逾期30天视为违约；如果由于政府和银行的规定，本合同涉及的房地产手续客观上不能转让或银行不能抵押，导致合同终止，本条款不适用。十、交付该房地产时，甲方不得损坏该房地产的结构、地板、墙壁和不适移动的物品，并设置抽风机（型号：　），两台空调（型号：　热水器（型号：　浴霸（型号：饮水机（型号：　），两个音频（型号：　），冷衣架，室内灯具，前后门窗窗帘，电脑桌，橱柜设施，　等待乙方（包括在房屋价值内）。本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。十二、附加条　以上内容根据您的需要进行修改后使用。注意房地产转让和违约金的约定，违约金最好在10万以上，以免对方将来违约。