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宅基地使用权在同一集体经济组织成员之间流转，且必须经过集体经济组织的同意。根据《民法典》第三百六十二条的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的...
农村宅基地流转有一定的条件，转让前必须明确这些条件。否则，转让就容易无效。特别注意的是，农村宅基地转让给城镇居民是违法的。...
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一、农村宅基地上的房屋是不允许拍卖、转让的，其买卖合同一般也应当认定无效。主要原因如下：1、房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前，只有农村集体经济组织中的内部成员才有权申请宅基地，如村民要建房，并符合法律规定的建房条件的，可以向村委会提出申请。非农村集体经济组织的成员，不得申请取得宅基地使用权。保证了集体土地使用权人身份的特殊性，有利于对集体土地的长久规划和保护。3、农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。从法律意义上来说，虽然已发生了事实上的买卖行为，但买受人却无法获得房屋所有权人的法律地位。二、农村宅基地房屋的执行问题1、人民法院在审理涉及宅基地的民事案件时，如需采取诉讼保全或将被查封的房产和土地使用权一同拍卖、变卖清偿债务时需要国土资源、房地产管理部门的协助执行。然而，对于宅基地的转让，法律规定了严格的限制条件，不符合法定条件的禁止转让。2、根据现行的法律规定，宅基地房只能卖给同村村民。而一般同村村民购买能力较低，不一定会去购买同村乡亲的宅基地房。而且，根据“一户一宅”的法律限制性规定，如果村民购买了涉诉宅基地，那该村民就不能再向村委会申请宅基地建房了，否则就会出现“一户两宅”的情况。
宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体组织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让；（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
宅基地使用权流通方式：1、租赁在我国广大农村，租赁是宅基地使用权最普遍的流通方式。随着经济的发展，农村土地，特别是城乡结合部的土地价值越来越突出，一部分农由于经济利益的驱动，将住宅租给他人提供住宅、办公室、休闲用途。目前的法律并没有绝对禁止农村住宅租赁，但村民租赁住宅后申请住宅基地的，不予批准。2、转让按交易主体划分，宅基地使用权的转让可分为本集体经济组织成员之间的转让和非本集体经济组织成员的转让。本集体经济组织成员之间的转让是我国现行法律不允许的转让方式，现在主要是农村村民在城市购买商品需要住在城市，或者因结婚结婚等原因一家有很多住宅基地，本村满足住宅基地申请条件的村民需要住宅，但由于建设用地指标的限制等原因不能立即分配住宅基地，该买卖正好满足供求双方的需求，有利于土地资源的充分有效利用。非本集体经济组织成员的转让涉及非本村村民和城市居民两种主体，特别是城市居民。像近年来盛行的小产权房一样，在北京郊区形成了着名的画家村和明星村。但是根据我国目前的法律规定，非本集体经济组织内部的转让是不允许的。3、宅基地使用权入股，以宅基地使用权为资本共同建设，完成后共同建设的各方按一定比例分配住宅和共同分红。近年来，全国普遍开展了大规模的城中村改造，在一些经济发达地区，改变了政府拆迁补偿、开发人员开发的模式，使村民以宅基地出资方式参与项目利益分配，或者实行全村土地出资，成立股份合作社，将全村宅基地计入股本，与耕地、集体用地一起整体规划，全村开发，以出资分红，以宅基地使用权为资本介入经济生活
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