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对于农村房屋买卖合同的效力认定为: 1、农村本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同,应当认定有效; 2、本集体经济组织成员与外集体经济组织...
认定事实婚姻的主要依据有以下几方面:(一)1986年3月15日《婚姻登记办法》施行之前,双方未履行结婚登记手续即以夫妻名义同居生活,群众也认...
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本罪与盗窃罪的界限。侵占罪与盗窃罪同属侵犯财产罪,其主体都是一般主体。其区别主要表现在:盗窃罪是秘密窃取公私财物的行为,在盗窃时,财物并不在行为人控制之下:而侵占罪则是行为人侵占物主委托管理的财物,其实施侵占行为时,被侵占之物当时已在他的实际控制之下。本罪与贪污罪的界限。两罪的区别是: (1)犯罪对象不同,贪污罪只限于公共财产,且不能是不动产而侵占罪不仅可以是公共财物,还可以是私人财物,且包括不动产。 (2)犯罪主体不同。侵占罪的主体是一般主体,只要是代为保管他人财物且对其加以侵占的人,均可成为本罪的主体。贪污罪的主体是特殊主体,即国家工作人员。 (3)犯罪客观方面表现不同。贪污罪表现为行为人必须利用职务上的便利,即利用自已职务范围内的权力和地位所形成的经手管理公共财物的便利条件。而侵占罪中行为人是否利用职务上的便利,并不影响该罪的成立。
虽然农村房屋可以买卖,但是,不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为农村房屋买卖合同主体不同,所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此,在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。一、农村房屋买卖合同有效条件:1、买房人主体资格合法农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。2、卖房人的主体资格合格卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说,其中的共有人单方面处分房屋的,如果取得房屋的人支付了合理的对价,那么买卖是成立的,其它共有人可以向卖房人主张权利,但不得以未取得其同意而主张合同无效。3、买房人符合申请宅基地的条件农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件,以买卖形式变相的占有更多的宅基地,这样的买卖得不到法律的支持和保护。4、买卖经过村民委员会同意从物权角度看,只有村民委员会才有资格代表所有人对这种物权作出实质性处分。二、哪些农村房屋买卖合同无效房产买卖是房地产交易的典型类型,房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程,房产买卖不仅包含了房产占有的转移,也包括了房产处分权的转移。包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。1、房地产分离出卖,合同无效。由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。2、产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效。3、侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。4、非法转让,合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产:(1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(2)依法收回土地使用权的;(3)权属有争议的;(4)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《土地管理法》第63条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 由于集体建设用地使用权的转让受到限制,出卖房屋也就受到限制。根据规定,农村私有房屋买卖合同的效力应认定无效为原则,以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的,可以认定合同有效。 另有规定,城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同无效,不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。 但在对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言,如符合当时的国家政策及有关法律规定的,不应以损害社会公共利益为由认定其无效。 集体土地上的房屋买卖包括农民自有房屋即农村宅基地房屋买卖、集体土地上作为商品房出售的小产权房买卖等。
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