商品房具备上市销售的前提-法师兄

商品房具备上市销售的前提

2024-09-12

《商品房销售管理办法》第七条规定了商品房现售的条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。而较之商品房现售，商品房预售对于购房人来说具有更大的法律风险，购房人面临着“半拉子工程”“烂尾楼”，甚至钱被开发商卷走，辛辛苦苦积攒一辈子的“家底”血本无存的风险。所以，国家对商品房预售做了更为严格的规定。《城市商品房预售管理办法》第五条规定了商品房预售的条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。并且在第六条规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

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商品房买卖大多是以广告形式向社会公开出售的，因商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中大量存在。然而，在审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理，有不同意见。严格规范房地产广告中的许诺体现了实践的要求，是必须的。目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。（2）对商品房美观性质量的陈述。（3）对商品房使用功能质量的陈述。（4）对商品房环境性质量的陈述。（5）承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报，为银行按揭****买房的提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市的户口指标，等等。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释出台后，对销售广告与商品房买卖合同的关系，进行了明确的规定。第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，销售广告不再是吹牛而无须承担责任的东西，一旦广告发出，它即成为将来商品房买卖合同的附件，与商品房买卖合同具有相同的法律效力。