军产房交易最新法律问题-法师兄

军产房交易最新法律问题

2022-03-14

三、军产房买卖1、军产房是否可以购买或者交易？风险在哪？如何避免？【摘抄】根据我国房地一体原则，军产房的土地性质属于划拨用地，而根据我国土地管理法和城市房地产经营管理条例来看，军产房，实际有别于商品房或者商业地产，其交易虽可以，但是受到一定的限制。早些年，深圳军产房交易是潜水状态，主要是普通个人购买军产房，甚至有人就此希望律师做交易见证，本人也曾被邀请委托处理该类事情，当然，这个属于律师见证受限的类型，因此本人就此简单解释一下，为何军产房交易受限？如上文所述，军产房的土地性质为划拨用地，也就是说，土地是国家根据土地管理法无偿提供给军队使用的，而商品房的土地属于出让用地，是需要缴纳土地出让金的，即有偿使用。这就是两者明显的区别，当然，按照国家有关规定，划拨用地在履行一定的审批程序、补缴土地出让金后可以变更为出让用地，因此，其土地性质就会发生改变。按照，军队有关文件规定，出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。也就是说，军产房现有住房出售，审批权在军区级的后勤部，这个跟商品房交易是完全不同的，商品房交易属于登记备案，且该登记备案的权限是房地产行政主管部门。因此，购买军产房，必须由军区级的后勤部审批后才可以进行，否则，未经批准擅自出售军队现有住房，增加或者扩大优惠政策变相低价出售住房的主管人员和直接责任人，依据《中国人民解放军纪律条令》的有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。而相关军产房交易合同，可能因为没有经过前述程序而被认定为无效。另外，军产房的购房条件和对象也是有严格限制的，基本上，购房对象是军队人员或者其配偶和子女，而非普通的非军人。很多人知道，小产权房或者军产房的价格低于商品房的价格，但是户型和质量也不见得相差多少，但是，不符合购买军产房条件的个人购买军产房是有较大风险的，且，军产房银行是不接受抵押的，也就是除了个人冒着军产房无法过户或者买卖合同无效的情况下，还必须一次性付款，至少不能办理银行按揭贷款手续。那么，享有军产房的业主，是否能够出售军产房呢？根据有关规定，按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余收入归个人所有。由此，可见，军产房一定程度上可以上市交易出售给非军人或军人家属，只不过，其交易类似于经济适用房或者房改房的操作。此外，军产房的物业管理，也是以军队的有关文件为准，并不适用商品房的物业管理的有关规定。由于军队的特殊性和复杂性，因此本文仅是简单的提及部分内容，希望给广大购房者提供些许提示。2、购买军产房应注意与军队房屋管理部门核实能否办理军产证的变更登记。另外，军产房无法办理落户，如遇拆迁、征收、征用，尚无明确法律予以规定，购买军产房如与军队房屋管理部门发生纠纷，人民法院不予受理。由于市场上交易的军产房发证机关不尽相同,有的是开发商,有的是军队后勤管理部门等，并且因为军产房一般不允许对外向社会公开销售，因此，对于过户没有具体统一的法律规定。建议购房者先确认该房产是否经过军队主管部门（总后勤部）批准，否则您的权益无法得到保障。购房者在购房军产房时，首先要确认下与开发商签订的合同是否约定是军产产权，如果仅口头约定属于军产产权，则主张权利存在难度。另外，如果该房屋属于开发商利用与部队联建房屋的机会采取超规划指标建设的房屋，违规向社会销售，那么您还面临法院判决你们之间的合同无效的风险。建议您谨慎购买军产房屋。

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《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第二十三条婚姻法第三十三条所称的“军人一方有重大过错”，可以依据婚姻法第三十二条第二款前三项规定及军人有其他重大过错导致夫妻感情破裂的情形予以判断。婚姻法第三十二条第二款前三项：有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：（一）重婚或有配偶与他人同居的；（二）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；（三）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；在军婚确实破裂的情况下，限制军人配偶的离婚起诉权和胜诉权，不能达到立法目的，还可能适得其反。限制军人配偶的权利，目的在于保障军人的婚姻权利。我们认为，如果军婚确实破裂而不予以解除，对军人婚姻权利保护无益，相反有以下弊端。第一，如果不结束已经死亡的婚姻，可能使配偶关系继续恶化，于军人幸福无益。对于确实破裂的婚姻，军人不同意离婚，是基于对婚姻还有期望或者是对配偶一方背叛婚姻的报复。如婚姻关系确实破裂，无论是前者还是后者，破镜重圆之机会较小，限制离婚至少使一方失去了追求幸福婚姻的机会，使双方陷入无休止的争吵，最后演变为双方相互的厌恶、憎恨对方、憎恨婚姻，甚至产生仇恨。生活在仇恨中的军人何来幸福，怎能安心于保家卫国呢？第二，这样绝对化的内容，使得人们在择偶时势必会对军人“敬而远之”，不敢轻易“以身相许”，以免将来苦苦折腾自己。从这个角度讲，这样绝对化的规定其实对军人群体自身产生不言而喻的负面效应——军人婚配困难。二、剥夺军人配偶之离婚请求权和胜诉权，违背了一些基本的法律精神。第一、非军人一方的要求离婚的权益剥夺掉了，这也是与本法第十三条“夫妻在家庭中地位平等”的立法精神是相违背的。第二，违背了宪法第49条和婚姻法第2条确立的婚姻自由原则。婚姻毕竟是夫妻双方感情领域的私事，是否离婚必须充分尊重当事人双方而非一方的意愿，军婚也是世俗社会的民事法律关系的一种类型，军人的婚姻也应体现民法意义上的当事人意思自治原则，否则就有悖于民法的意思自治原则乃至基本的人性化要求。三、公法与私法关系错位，国家责任的转嫁。军人由于履行特殊的义务而使自己比普通公民付出的更多，根据权利义务对等原则，军人就应该比普通公民享有更多的权利。由于军人职业的特殊，军人配偶往往需要付出更多时间和精力在家庭，可以使军人安心于我们的国防和社会主义建设，也应当比普通公民享有更多的权利。但是这种权利是公法上的权利，应当由国家提供保障。比如可以军人和军嫂可以享受国家和社会提供的到各式各样的优待，增加军人的福利，给予军人与其配偶团聚的机会等。婚姻法是典型的尊重和保障公民私权的私法，尊重人性和尊重私权应当是这次婚姻法的应有之义。私法之最大特征是双方当事人地位的平等和权利义务的对等性。为了保护一方利益而希望另一方合法利益，显然是不足为道。我们认为，提高军人的经济以及社会地位的提高是弥补军人权益的最佳选择，可以从根本上改变军人的状况，也是解决军人婚姻问题的根本途径。要破解军人婚姻破裂应当从以下几方面考虑：第一，提高军人的工资和福利待遇，特别是增加军人探亲假的时间。还需要从人性化的角度，对边缘地区，应实行定期轮换制度，缩短军人两地分居的时间，有条件的，可以部队内部或者在驻地帮助军人配偶解决工作，减少两地分居。事实上，有限度的开禁军人本部队和部队内部，及与驻地青年结婚的限制，可以缓解军人两地分居所带来的隐患。第二，预防与挽救并重，军人开设如何协调婚姻关系的课程，改善处理夫妻关系的技巧，在离婚程序中，加强单位的调解功能和教育功能。夫妻之间的交流能够促进相互理解、化解矛盾。但是有相当部分的军人不注重夫妻之间的交往，其中一部分是想交往，而缺乏交往的技巧而使婚姻更趋恶化。如果能让军人及配偶掌握协调婚姻关系的技巧和方法，将有利于军人婚姻的幸福和稳定。有研究显示,自美国发动对伊拉克战争以来，美军中夫妻双方有一方被派往前线的婚姻的离婚率已达21%。为此，美国军方已投入200万美元用于制定一系列的挽救婚姻破裂计划，该计划包括向感情濒临破裂的夫妻传授如何沟通，如何宽容对待彼此的方法。我们国家也应该对军人及配偶开设类似的课程。第三，在军人离婚制度中增加分居制度，尽量减少婚姻破裂。研究表明，目前我国离婚率急剧升高的同时，复婚率也在升高，说明离婚过于草率。采取法定分居制度，可以为挽救婚姻争取时间，又不致关系继续恶化。我们倾向于在离婚制度中取消对军人的特殊保护，而应当对当事人同等的保护，强化单位在离婚中的调解工作和审查工作，可以教育军人重视婚姻家庭，并改正错误做法。但当与国家利益有重大冲突的时候，可以适当限制军人及其配偶的离婚诉权。一、现役军人之配偶在战争时期和特殊时期不得提出离婚。特殊任务一般包括抗洪救灾或者承担戒严任务。二、军人与非军人分居，且军人在艰苦地区服役未达轮换期的，不得提出离婚，除非军人有重大过错。《中华人民共和国刑法》第181条规定：“明知是现役军人的配偶而与之同居或者结婚的，处3年以下有期徒刑。”在离婚方面，《中华人民共和国婚姻法》第26条规定：“现役军人的配偶要求离婚，须得军人同意。”最高人民法院多次对此规定作出司法解释，指出：双方都是军人的离婚案件或者军人一方提出离婚的，应先经当事人所在部队政治机关审查、调解，无效时再由部队政治机关提出处理意见，然后由人民法院审理判决。非军人一方提出离婚的，须经军人同意；如军人不同意，而且原婚姻基础和婚后感情较好，非军人一方又无重要、正当理由的，应对非军人一方进行说服，教育其珍惜与军人的婚姻关系，调解或判决不准离婚；如果夫妻感情确已破裂，或军人一方有重大过错，婚姻已不能继续维持的，经调解和好无效，应当通过军人所在部队团以上政治机关向军人做好思想工作，调解或判决准予离婚。破坏军婚罪，是指明知是现役军人的配偶而与之结婚或者同居的行为。军婚，是与现役军人形成婚姻关系的婚姻。军婚，受到国家法律重点保护，破坏现役军人的家庭婚姻关系，应受到刑法的严厉打击。现役军人，是指有军籍的，正在中国人民解放军、中国人民武装警察部队服役的官兵。本罪的特征是：一、本罪侵犯的客体是婚姻法规定的一夫一妻制婚姻关系中的现役军人的婚姻关系。