上海城中村改造如何给

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• 问上海工厂改造如何给
  

  工厂拆迁补偿是没有统一的标准的，具体要根据工厂的规模大小，综合评估工厂的价值及损失情况进行补偿。评估主要涉及几个方面： 第一，厂房土地的补偿，厂房使用的国有土地且拥有使用权的，根据土地实际性质评估其价值，获得土地的补偿； 第二，工厂厂房的补偿，根据厂房的面积、结构类型评估其价值确定补偿金额； 第三，停产停业损失的补偿，根据工厂的年产值和纳税情况确定工厂停产损失的补偿； 第四，工厂员工的安置补偿，因为拆迁产生的工厂员工停工或解除劳动关系所产生的员工经济补偿及安置费用，应当获得补偿； 第五，工厂设备及物料损失和搬迁的补偿，针对设备折旧或者搬迁时产生的费用，以及其他物料搬迁的费用，都应当给予相应的补偿。 第六，搬迁奖励金，在政策规定的时间内提前搬迁或积极配合搬迁的奖励金。工厂拆迁通常涉及的土地、建筑物，设施设备和人员安置的内容比较多，情况也比较复杂，一定需要专业人士介入进行综合资产评估和法律指导。

• 问城中村改造如何进行补偿？
  

  城中村改造相较于一般的征收拆迁来说，不论是从土地性质还是房屋类型，都更为复杂，所以其补偿标准也不同于一般的征收拆迁，城中村土地性质有国有土地和集体土地两种。目前现存的城中村土地性质分为三种类型。1、全部被征用为国有土地；2、虽然被列入城市框架，但土地性质仍为集体土地；3、部分为国有土地，部分为集体土地。住宅类型也包括住宅基地住宅、临时用地住宅、无证住宅、所有权小的住宅、门户住宅等。由于其特殊性，2011年，最高院发表了《最高人民法院审理关于农村集体土地行政事件的一些问题的规定》，其中第12条第2项规定，在征收农村集体土地时，如果没有对征收土地的房屋和其他房地产进行配置补偿，则在补偿配置时房屋所在地区已经纳入城市规划地区，土地权利者要求参照国有土地的房屋征收补偿标准，人民法院一般应该支持，但必须扣除已经获得的土地补偿费。也就是说，由于法律已经制定了特殊规定，城中村原则上必须按照国有土地住宅的标准和程序进行补偿。但是具体实施过程中还是要依据土地性质，房屋类型等具体情况进行区分。补偿方式有两种根据国有土地上房屋征收与补偿条例，城中村拆迁补偿方式包括货币补偿和调换房屋，村民可以自由选择。选择货币补偿时，补偿标准不得低于房屋征收决定公告日被征收房屋类似房地产的市场价格。该市场价格由选定的房地产价格评估机构根据相关规范进行评估。如果选择更换房屋，下划线是更换面积在同一地区拆除，各地区根据生活水平增加系数补助金。同时，征收部门必须清算被征收的住宅价值和产权交换住宅价值的差额。

• 问城中村改造律师如何收费？
  

  (一)不涉及财产关系的：2000元-30000元/件。 上下浮动幅度：20% 但收费额不足2000元的按2000元收取。 (二)涉及财产关系的，按争议标的额的以下费率实行分段累计收费： 标的额费率 10万元以下的部分(含10万元)6% 10-50万元的部分(含50万元)5% 50-100万元的部分(含100万元)4% 100-500万元的部分(含500万元)3% 500-1000万元的部分(含1000万元)2% 1000-5000万元的部分(含5000万元)1% 5000万元以上的部分0.5% 上下浮动幅度：20% 但累计收费额不足2000元的按2000元收取。 (三)计时收费 1、收费标准：每小时200元-2000元，由律师事务所与委托人在上述幅度内约定计时收费的标准和结算方式。 2、上下浮动幅度：20% (四)增加反诉的案件，反诉部分可以按以上标准酌减收费。 (五)发回重审的案件，由原承办律师办理的，可以按原收费标准酌减收费。 (六)风险代理收费 最高代理费金额不得高于合同约定标的额的30%，但实行市场调节价的法律服务除外。

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