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适用诉讼时效。根据2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证；物业公司采取通过业主委员会催收物业费，由业主委员会出具相关证据证明等，法院还是可以维护物业公司利益的。
民事诉讼时效适用范围是：1、适用于债权请求权，包括合同，侵权之债，不当得利与无因管理之债，缔约过失之债等；2、不适用物权，人身权，知识产权等绝对权，但其受侵害而产生的债权请求权，受诉讼时效约束；3、国家财产未授权给公民，法人经营，管理的，受到侵害时不受诉讼时效限制；4、民事诉讼时效具有强制性，不允许。
由于各国民事立法的差异，对同一涉外民事案件适用不同国家的法律，往往导致不同的结果，此即国际私法上的法律冲突问题。法院审理涉外民事案件时，需要运用冲突规范来确定各类涉外民事关系应适用的法律，从而达到解决法律冲突的目的。我国《民法通则》等法律法规就此作了相应的规定。具体而言： （一）关于人的行为能力的法律适用 关于人的行为能力，适用其本国法，即国籍国法。但是，外国人在我国境内进行民事活动，依其本国法无行为能力，而依我国法为有行为能力，则应认定为有行为能力；我国公民定居国外，并在定居国进行民事活动的，可以适用定居国法律。 （二）关于合同关系的法律适用 关于合同关系，适用当事人协议选择的法律；如果没有选择，则适用予合同有最密切联系的国家的法律。但是，在中国境内履行中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同和中外合作勘探开发自然资源合同，应适用中国法律。 （三）关于侵权行为的法律适用 关于侵权行为的损害赔偿，适用侵权行为地法。不过，对于发生在中国境外的行为，如依中国法律不属于侵权行为，则人民法院不以侵权行为处理。 （四）关于不动产关系的法律适用 关于不动产关系，适用不动产所在地法。 （五）关于婚姻关系的法律适用 关于婚姻关系，结婚适用婚姻缔结地法，离婚适用受理案件的法院所在地法。 （六）关于遗产继承的法律适用 关于遗产继承，动产适用被继承人死亡时住所地法，不动产适用不动产所在地法。 （七）关于抚养关系的法律适用 关于抚养关系，适用与被抚养人有最密切联系的国家的法律。 根据“信守国际条约”的国际法原则，如果我国缔结或者参加的国际条约与我国法律有不同规定，则应适用国际条约的规定，但我国声明保留的条款除外。如果我国法律和我国缔结或者参加的国际条约都没有规定，则可以适用国际惯例。 根据国际私法上的“公共秩序保留制度”，在应适用的法律为外国法时，如果适用该外国法违反我国法律的基本原则和社会公共利益，则不予适用，而应当适用我国相应的法律。
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