租赁宅基地的使用权是怎样规定的？-法师兄

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问宅基地使用权转让的规定是怎样的

《中华人民共和国宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。《中华人民共和国土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
问宅基地使用权是否可以租赁的问题

根据我国有关法律，宅基地使用权未经批准不得擅自租赁。《农村宅基地管理办法》第八条：农村宅基地所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准，任何人不得擅自转让或出租。实施村镇规划，旧村旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用者应当服从。
问宅基地使用权的规定宅基地使用权可以转让吗

关于宅基地使用权的转让(流转)问题，依据我国现行法规是被禁止的，即宅基地使用权不能出租、出卖、抵押、入股或以其他形式非法转让。这一规定随着农村经济的发展和城市化步伐的加快已经不适应市场经济发展的需要，而且，由于这种禁止流转的规定引发了许多问题，比如:宅基地非法交易市场的形成;宅基地使用权归属混乱;农村居民贷款困难;进城落户的农民出售宅基地使用权困难;想回农村居住的城镇居民又无法得到宅基地使用权等等。因此，有必要对宅基地使用权流转制度进行探讨。一、宅基地使用权的取得依据民法原理，宅基地使用权属于用益物权。物权的取得分为原始取得和继受取得，因为我国目前禁止宅基地使用权的转让，宅基地使用权只能原始取得。宅基地使用权的原始取得是指不以他人的权利和意思为依据,根据法律的规定直接取得宅基地使用权。由于我国宅基地使用权的特殊性,其原始取得的情况基本上只有审批取得一种,而通过审批取得宅基地使用权的前提必须具备相应的主体资格,即必须是本集体经济组织的成员或其他法律明确规定可以获得宅基地使用权的人，城镇居民、一户多宅的人以及把原有住房出卖、出租或赠与他人的农村居民不得再申请宅基地使用权。具体而言，宅基地使用权的申请程序如下: (1)农村居民向所在的村民委员会提出宅基地使用权申请; (2)村民委员会根据村镇规划对宅基地使用权申请进行审核,经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意; (3)经乡(镇)人民政府审查后报县级人民政府土地行政主管部门审核,由同级人民政府批准。农民必须对宅基地使用权进行申请,获得批准后才可以使用宅基地,不得在未获批准前擅自使用宅基地。二、宅基地转让行为的效力，应根据受让主体不同加以区分对待： (一)、农村村民之间进行宅基地使用权转让。目前关于农村村民之间转让宅基地使用权主要有两种观点：一种是允许自由转让，另一种是有条件的允许转让。第一种观点认为，依照现有的法律和行政法规对农村村民之间的宅基地转让没有禁止性的规定，依据“法无规定不禁止”的原则,农村村民之间转让宅基地不应加以限制。第二种观点认为农村村民之间转让宅基地使用权需要具备各种前提条件，如转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件;转让行为须征得本集体经济组织同意等等。对比以上两种观点，法院大部分判例比较认同后一种观点:一是因为根据宅基地取得程序，转让行为应经村委会同意，报乡政府土地部门批准备案，应进行物权登记;二是z转让应进行公示，私下转让会造成违反《土地管理法》“一户只能拥有一处宅基地”的规定，后果是少数人拥有多处宅基地，而其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。 (二)、农村村民向城镇居民转让宅基地使用权。根据《土地管理法》第62条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第62条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。