买二手房遇到哪些情况能追究中介的责任

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• 问二手房交易时哪些情况可追究中介责任
  

  情况1：虚构社会保险，避免购买限制令。交易时，少数中介机构为没有购房资格的人发行虚假的社会保障证明书。中介机构的这种行为违反了法律规定，整个交易根据违法和欺诈，买卖双方签订的合同有可能被法院确认为无效。情况2：没有提示特殊二手住宅的交易风险。二手住宅性质复杂多样，除普通商社外，法律对经济适用住宅、中央产房、军产房、小产权住宅、农村住宅等特殊性质住宅的交易有特别规定。一些中介公司审查不严格，或者知道不行，引起了很多麻烦。情况3：审查不足。中介机构在一定程度上承担审查房屋实权人的义务，包括核实登记产权人与卖方是否一致，询问产权人的婚姻状况，要求共有权人同意出售承诺等。一些中介机构未履行住房权利审查义务，买卖合同在履行过程中发生障碍或无法履行。情况4：未履行注意，通知义务。二手住宅买卖合同通常是中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价格金额、支付时间和方式、违约责任等，住宅买卖双方需要协商确定。在审判实践中，一些中介机构和经纪人经验不足，没有履行相关事项的提示义务，双方没有充分协商，或者没有将双方口头达成的一致意见载入合同。情况5：鼓励签订阴阳合同。二手住宅合同前，一些中介公司为了以低税金吸引买卖双方，制作总价格低的网络合同，申报税金，实际履行包括双方真正意义在内的合同，没有申报。这种操作方式给国税造成了巨大的损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同的借口。特别是房价大幅上涨后，卖方可能以此为借口提出合同无效。情况6：隐瞒房子的缺点。领导购房者实地看房是住房中介机构的重要义务，但与卖方无法取得联系，租方不协助看房等特殊情况下，中介机构多领导购房者取代其他类似的房屋，买卖双方可能就房屋装修、使用情况、周边环境等问题发生争议，影响合同的顺利履行。

• 问二手房追究中介的责任有哪些？
  

  二手房在以下情况下可以追究中介责任： 1、故意隐瞒影响房屋交易的重要事项； 2、提供虚假信息； 3、未按照合同约定履行义务，存在违约行为； 4、收取佣金以外的其他费用。根据《民法典》第九百六十二条的规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

• 问二手房交易什么情况下能追究中介的责任
  

  二手房交易在以下情况下，能追究中介的责任： 1、中介为促使合同成立，故意隐瞒真实情况； 2、中介提供足以影响当事人决定的虚假信息。根据2021年生效的《民法典》第九百六十一条的规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

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