房屋抵押逾期后房产如何处理？

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• 问房屋产权如何办理抵押
  

  房屋产权可以通过抵押取得，由于抵押是一种担保行为，当债务人不履行债务时，则抵押权人有优先受偿权，在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归来已有。通过这种方式而取得产权时，应注意以下几点:第一，抵押人与抵押权人应订立书面合同;第二应当到有关部门办理抵押登记手续;第三，应当注意抵押房地产的合法性;第四，如果抵押到期，债务人不能履行债务，则应根据抵押合同的有关约下，办理有关手续。

• 问房屋抵押纠纷如何处理？
  

  房屋抵押是生产生活中经常发生的事情。房屋抵押与租赁并存，房屋买卖与抵押并存，这些都是对房屋这种不动产各种权益的充分利用。当这些权利并存时难免会产生纠纷，对这些纠纷的处理应该掌握一定的原则和方法。才能更好的维护自己的合法权益。 1.房屋抵押权与租赁权并存时的调解处理 调解房屋抵押权与租赁权并存纠纷时，应当查明抵押权与租赁权设立的先后顺序，区分情况设置调解方案：一是法律规定房屋抵押权自登记时生效，因此登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系，此时应调解保护抵押权人的权利，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力，若买受人要求承租人迁让，一般可调解支持。至于承租人的损失，应和出租人协调解决。二是房屋抵押权登记前该房屋已经存在租赁关系且租赁合同登记备案，此时租赁关系不受抵押权的影响，抵押权人实现抵押权时，租赁关系在租期内有效存续。三是房屋抵押权登记前，房屋租赁合同虽未登记备案，但租赁关系实际存在，且承租人实际占有使用房屋的，可调解租赁关系不受抵押权影响。 2.房屋买卖无效对抵押权的影响 买受人购买房屋后，如以该房屋设定抵押进行借贷的，通常产生三层法律关系，即房屋买卖合同关系、借贷合同关系、房屋抵押合同关系。若当事人以房屋买卖无效为由主张抵押无效，调解时应注意：借贷合同与提供担保的抵押合同构成主从合同关系，而买卖合同与抵押合同不形成主从合同关系。如房屋买卖合同存在无效因素，买受人设定房屋抵押权则成为无处分权人，抵押权人可依据善意取得制度取得抵押权。因此调解时，应考察抵押权人设定抵押权时是否善意并支付合理对价，以及是否办理不动产抵押权登记等要素。如果抵押权人对房屋登记产生信赖，一般情况下可确认其善意，但有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵的除外。具体可结合抵押权人是否知道抵押人对抵押物无权处分、交易是否符合习惯等方面进行判断。

• 问房屋抵押法院如何处理
  

  最高人民法院出台的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》规定：被执行人的财产只有一处已设定抵押的房屋时，人民法院在执行中可以“以小换大、小差换好、以远换近，但不能从有到无”。 另外，最高人民法院出台的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》规定，法院在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。该6个月的宽限期对当事人需求临时住房提供了法律保障。

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