土地转让合同风险防控策略-法师兄

土地转让合同风险防控策略

2024-12-01

土地转让合同中应该采取哪些措施来防范风险呢？首先，在转让标的的确认方面，应该在合同中详细描述转让土地的信息，以解决转让方和受让方信息不对称的问题，同时强化转让方对所转让土地的保证责任。对于土地信息的确认，一般可以分为三个层次：土地权利信息、土地财税信息和土地开发信息。其中，土地权利信息主要包括产权证号、位置、面积、容积率、规划用途、有无抵押、查封情况等；土地财税信息主要包括土地出让金缴纳情况、其他财税成本以及是否有未付款项等，而对于未付款项的承担需要做出相应安排；土地开发信息是指土地转让方对于土地进行开发的情况，包括土地开发手续进程以及开发资金的投入等。在转让价款的支付方面，由于转让方通常是企业而非政府，其诚信度无法把握，土地之上也可能存在抵押，解押需要时间且存在风险，办理过户需要一定的时间，也存在一定的变数，在转让过程中转让土地有被查封或其他处分的理论可能等。因此，受让方一般采取分期付款的方式，而在哪些节点付款、付款多少以及出现问题如何处理等，是合同设计和风险防控的重点。从受让方角度出发，以受让已经抵押的土地为例，首先，第一笔款主要针对土地解押设计，土地只有解押之后才能过户。土地解押的资金往往需要受让方来承担，但受让方是拿钱替别人解押而前途未卜，因此需要设定一些条件来降低风险。其次，第二笔款主要针对土地过户设计，具体是先过户后付款还是先付款后过户，要根据情况商定。第三，第三笔款主要针对开发手续的变更等来设计。最后，关于转让税费的承担，土地转让过程中会产生土地增值税、营业税、所得税等税费，对于税费承担要作出明确约定，避免日后纠纷。

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1. 针对诚信缺失的借款问题,出借人应在出借前仔细考虑借款人的经济状况以及其信誉,尤其是当借款人的经济状况每况愈下、入不敷出、无法偿还债务、从事风险性很大的生意活动或有过“赖帐”的劣迹时,出借人应果断拒绝贷款。同时,出借人还应了解借款人的借款用途,如果借款人借款后可能从事不法行为,应坚决禁止贷款。 2. 出借人应避免轻信高额利息承诺的借贷。特别是在以下四个方面: (1) 借贷双方约定的利息高于银行同期贷款利息四倍以上的部分是无效的,不受法律保护。 (2) 应注意识别非法集资和民间借贷的特征,防止陷入融资陷阱。 (3) 了解通过购买基金、政府债券、企业债券等方法,也可以获得较高的利润,同时承担较小的风险,不一定非得通过借款高额利润获得投资收益。 (4) 想达到“钱生钱”的目的,要靠自身经营去致富,防止不良的借贷问题,不要过度依赖高额借贷获利。 3. 担保和抵押对借贷风险的降低非常重要。虽然农村借贷中对担保、抵押的重视程度不够,但在审理中却很难看到有担保、抵押等担保人也没有偿还能力,形同虚设,没有真正起到承担连带还款责任的担保作用。因此,为了降低借贷风险,防止纠纷争议,对于大额借款,最好要求借款人找有一定经济实力的个人或单位来对其进行还款保证,必要时可以让借款人以存单、有价债券、机动车、房产等个人财产作抵押,完善担保或抵押手续。这样,即使借款人出现赖帐或无法偿还债务的情况时,也可以通过行使担保物权或抵押权来对自己的权益进行保护,避免损失。 4. 出借人应订立规范的借款合同,并妥善保管。出借人借款时,要充分考虑借款人到期不能还款时的应对措施,因此不要碍于面子、人情、关系等因素,一定要与借款人签订规范的借款合同或让借款人书写借据,最好同时签订担保、抵押、质押合同,并妥善保管,以便日后发生纠纷时有所凭据。借款合同应包括以下内容:出借人和借款人的姓名(要与身份证或户口本上的姓名相一致),借款用途,借款金额(注意要有大写,并且大小写要一致),借款时间和还款时间(要据提到某年某月某日),有息借款双方约定的利率,还款方式和违约责任等;如无单独签订担保、抵押、质押合同,则可在借款合同中增加保证人一栏,或者增加抵押、质押物品清单一栏。最后还要双方当事人签字画押、各执一份。