怎么确定房屋拆迁面积？-法师兄

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问如何确定房屋拆迁面积

房屋拆迁面积详解商品房买卖涉及房产面积测量、广告、合同、权属等众多方面，因而与之相关的法规也特别地多，同时，房地产是一个还处在发展中的市场，有关法规的变化也就特别地频繁，这些法规发布实施时间有先后，有些法规还几经修改，法规的内容有些还有交叉重复，因此，只有全面地、完整地、准确地援引相关法规条文，才能有针对性地解决有关商品房面积的纠纷。以建筑面积计量已成惯例自房地产进入市场直到现在，大部分的法规和实际销售以及物业收费标准等都以建筑面积作为计量单位。国务院1998年7月出台了行政法规《城市房地产开发经营管理条例》，该《条例》第28条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”虽未规定商品房以何种方式计价，但第一次也是惟一一次明确规定了销售合同要载明使用面积。两年多来，这项法规在许多地方并未得到执行。如北京市，2000年共销售商品住宅9.9万多套，共计898.2万平方米，在使用的由管理部门提供的几种格式合同中，绝大多数没有载明使用面积。在此之前，并没有法规对使用面积作出规定。早在1982年11月，国家经委颁布的《建筑面积计算规则》，就已对房地产建筑面积作了明确的界定，其中并无使用面积的计算规则。1992年7月1日施行又经北京市人民政府第12号令修改的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》也规定，商品住房实际售价以建筑面积计算。1998年5月，北京市房屋土地管理局《关于加快办理出售公有住房权属审查、面积测算、买卖过户、登记发证手续有关问题的通知》中同样采用了建筑面积作为计量单位。1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)第三条规定：商品房销售以建筑面积为计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。在北京市有关部门 1998年12月11日(京房地权字1285号)和2000年9月据此发布实施的该分摊规则的暂行规定中规定：商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》进行计算。商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。其中虽然也规定了住宅套内的使用面积，但只是在计算套内建筑面积时才用到使用面积这一概念及计算方法，并没改变销售面积以建筑面积计算的规定。在此之后，今年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》采用了多种计价方式，即按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价(第18条)，但也未明确采用按使用面积计价。
问拆迁后房屋建筑面积怎么确定

被拆迁房屋领有建设主管部门颁发的《建设工程规划许可证》，尚未领取产权证书的，应当在该许可证批准的范围内，确定该房屋的建筑面积。租赁合同仅记录使用面积的，可实地测量，也可按下列公式计算房屋建筑面积。计算公式为：该房屋内各户的建筑面积＝每个家庭的使用面积×建筑面积系数；其中：建筑面积系数＝　该房屋总建筑面积／房屋总使用面积。3、在执行政府规定租金标准的公有住宅中，如大厅、厨房、厕所、楼梯间等共用部分。，租赁合同或房地产管理部门的租赁管理数据有记载的，按记载面积计算；没有记载的，按照共同使用户数均分计算。4、如果房屋所有权证或租赁合同（公房租赁）记录在阁楼上，净空高度为1、4米以上（含），不超过2米．2米的部分，根据实际使用面积的50％计算建筑面积，净空高度为2、2米（含）以上的部分，根据实使用面积的70％计算建筑面积。
问怎样确定农村房屋拆迁面积？

被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。房屋的补偿安置方式 1、被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置 (1)可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。 (2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。 (3)被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。 2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置： (1)对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置： (2)具备易地建房条件的区域，可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿; (3)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。 (4)不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。