合作开发房地产合同的类别有哪些？-法师兄

大家都在问查看更多

问房地产合作开发中应注意哪些问题？

（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
问没有房地产开发资质房地产开发合同有效吗

可以要求确认合同无效，要求退还购房款
问什么是合资，合作开发房地产合同纠纷

(一)《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定为有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。这就是说，最少要求合作开发房地产的一方必须是具备房地产开发经营资质的单位。由于房地产作为一种重要的生活和生产资料，事关人民群众的生命、财产安全及社会公共安全，而房地产开发又是工艺复杂、技术性专业性非常强的行业，国家对房地产的建设开发施行了严格的准入制，不具备房地产开发资质的单位是不得从事房地产开发的。 (二)根据《城市房地产管理法》第29条的规定，设立房地产企业应当具备下列条件： 1、有自己的名称和组织机构。 2、有固定的经营场所。 3、有符合国务院规定的注册资本。 4、有足够的技术人员。 5、法律、行政法规规定的其他条件。也应是说，合作开发房地产的一方主体必须中按照上述规定合法成立的房地产企业。如果合作双方在签订合同时皆不具备房地产开发资格的，并非认定合同当然无效，最高法院的司法解释而是给了当事人一个补正的机会和时间，即在一审诉讼前如果一方取得了房地产开发经营资质或者成立了具备房地产开发经营资质的房地产开发企业的，该合同应认为有效。这样的规定是很有必要的，也更有利于保护双方当事人及第三人的利益。因为房地产开发要投入大量的人力、物力，甚至已出售给了消费者，如果只是因为签合同时不具备主体资格即认定合同无效，是必造成社会财产的巨大浪费和造成社会不稳定因素。合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。关于合作开发合同的效力问题，主要有以下问题： (一)合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。以合作开发为名，规避土地转让相关税费，同时又不承担合作开发应当承担的经营风险，仅收取固定利润，这样的合作开发合同实际上是变相转让土地。因此，一旦出现纠纷，仲裁庭或者法庭应当认定该合同的性质为土地转让合同，而非合作开发合同。 (二)合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。提供资金一方的当事人为规避投资风险，在合作开发中不参与经营管理，也不承担合作开发的经营风险，仅以分配固定数量的房屋为利润的，其实质是土地方预售房屋，以预售款弥补开发资金不足。因此，此类合同亦非合作开发合同，而应当认定为房屋买卖合同。 (三)合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。实践中，仲裁庭和法庭应根据合同的实质内容确定合同性质，而不是依据合同名称确定。合作开发合同约定提供资金一方不承担经营风险，收取固定的货币利润，实质是借款给土地方，由土地方开发建设，开发成功与否与出资方无关，这是典型的借款合同。 (四)合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。以合作开发合同为名，提供资金的一方以分配一定数量的房屋使用一定期限为回报，不承担经营风险，这样的合同实际上是预交租金的租赁合同，因此，仲裁庭或者法庭会将此类合作纠纷认定为房屋租赁合同，并按租赁合同的相关法律司法解释处理。 (五)合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。具备房地产开发经营资质是合法从事房地产开发的前提。对合作开发而言，并不需要合作开发的各方都要有房地产开发经营资质，只要其中有一方有相关资质，合作开发合同即有效。