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第一种意见认为,本案的土地转让协议有效。土地承包人可以采取转包、租赁、转让等方式流转所承包土地,虽协议中约定了涉案土地归张方元所有为无效约定,但该协议约定的其余主要内容是对土地承包经营权作出的约定,协议的部分无效不会影响整个合同的无效。第二种意见认为,本案的土地转让协议无效。根据协议的内容看,协议双方真实意思表示是将土地转让给张方元所有,该协议的实质就是一份土地买卖合同,因其违反了法律的强制性规定,所以该土地转让协议无效。 笔者同意第二种意见。在土地协议中,明确约定“自张方元于签订协议当日支付转让价款时,该转让土地即为其所有,转让土地上的一切权利和义务皆由张方元承继,与付天银、黄梅不再有任何关系”。由此可以看出,该土地转让协议并非承包经营权的转让,而是对土地所有权的转让,因该约定违反了土地管理法第二条的规定,因该规定为属于法律强制性规定,而违反法律、行政法规的强制性规定的合同应无效。因而,本案中的土地转让协议无效。
集体土地使用权转让协是有效的:一般来说,如果是集体的土地的话,只要写清楚需要明确的主要内容,且内容合法话,就具有法律效力。转让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
农村土地私下买卖,即使是签了协议也是无效的。《》第十条:农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理,已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。私下购买土地,没有经过村委会,乡镇农村集体经济组织允许,是无效的。
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