商品房销售有什么规定？-法师兄

西安商品房销售有什么规定1、未取得商品房预售许可的开发项目，不得进行预售，或以内部认购、预订、排号、发放VIP卡等形式变相预售，收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何形式的房地产展销活动。2、拟发布预售广告，不得出现“售后包租、返本销售”，或以时间表示距离、含有升值或投资回报、购房办户口、就业、升学等事项的承诺。3、已取得预售许可的开发项目，要在销售场所显著位置将《商品房预售许可证》、商品房买卖合同示范文本、项目停车位配比、前期物业服务、房屋预测面积、预售资金监管账户名称及监管银行等信息予以公示。4、同时，需要明码标价对外销售。且实际成交价不得高于申报备案价格。对违反有关规定开展预售资金监管业务的商业银行，将责令其限期整改或暂停其参与预售资金监管资格。

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商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房...

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1、第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务...

最高院关于商品房买卖的司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中开发商的宣传资料内容规定购房者购买商铺后可将商铺租给开发商五年，五年房租由开发商在房款中抵扣，五年后商铺可由开发商收回，这样的允诺明确具体，并且开发商已表示愿意受其约束，符合上述司法解释规定，该约定应视为合同内容的一部分，当事人违反，可以要求其承担违约责任，故可以起诉到法院，要求其承担相应的违约赔偿责任

什么是商品房售后包租商品房售后包租是指发展商为促进销售，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由发展商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。不能碰的售后包租不是商品房项目，不得实施售后包租。那些无法取得预售许可证的房地产项目不能在建设期间进行售后包租，只有取得了预售许可证的房屋，才能在预售阶段进行售后包租。对于已竣工且取得房地产权证(大产证)的房地产项目，是最具备售后包租条件的。租金计算方式预售的房屋不可以进行预租，只有在房屋竣工之后才能开始计算租金。有些房地产商为了加大促销力度，承诺消费者在签署预售合同之后就可以取得租金，这样的约定其实是无效的。所谓租金，是指对房屋的使用而支付的代价。如果房屋还不具备使用功能，当然不能收取租金。租金必须从房地产项目竣工之日开始计算。包租人身份疑问严格意义上的售后包租人必须是发展商。如果发展商不是包租人，而是一家房地产租赁公司，此类的售后包租对于消费者来说存在巨大商业风险。如果包租人不能兑现包租的承诺，购房人是无法向发展商主张权利的，购房人的利益得不到法律保护。开发商的资信能力有些开发商是房地产项目公司，此类发展商的资信最弱，往往在项目开发完成之后就注销了事。因此，建议购房人在接受发展商是项目公司的售后包租同时，要求发展商的母公司或者有资质的金融机构提供担保。

商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型，具有如下法律特征： 1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。 2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响很大，国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。