亓艳蓉律师：约定禁止转租，转租合同是否有效

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• 问租赁合同未约定转租转租是否生效
  

  如果出租方在六个月内表示不同意，就无效。如果出租方表示同意，或者知道之后六个月不表示不同意，就视为有效。

• 问转租合同效力认定私自转租合同是否有效
  

  1、转租合同的效力由出租人的态度决定。如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，那么转租合同自始有效； 2、如果出租人明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，出租人解除该合同的，转租合同被撤销，自始无效。

• 问租房合同约定乙方不能转租是否有效
  

  既然合同约定承租人乙方不能转租，则你说的情况应属于非法转租。原则上是无效的。但是本律师试着寻找对丙有利的因素，： 根据最高院《城镇房屋租赁合同解释》第十六条规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”据此，可以反推出“出租人知道或应当知道承租人转租，并在六个月内提出异议的，可以承租人未经同意为由请求法院认定转租合同无效。”由此可见，最高人民法院认为非法转租合同是无效的，但出租人应当在知道或应当知道承租人非法转租的6个月内提出异议。否则视为出租人同意转租，转租合同即为有效。 关于提出异议的方式，法律和司法解释都没有规定。 本案中，甲应自知道或者应当知道非法转租之日起6个月内行使解除权，否则解除权消灭。应当注意的是，出租人有权解除的是甲与乙的租赁合同，而非转租合同。解除后，丙对门面的占有为无权占有。甲可以要求丙返还。

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