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日前，国土房管局出台补充规定，经济适用房上市要补交3％土地出让金。而某些特定已购公房上市出售要按当年房改成本价6％扣除价款。办理已购公有住房...
一，房改房，是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以...
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一、什么是土地使用年限土地使用权指的是单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。土地使用年限跟购房者的利益密切关联。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条对土地使用权出让最高年限作了明确的规定，其中居住用地70年。所以，一般住宅的土地使用年限为70年。那么，对于二手房来说，应该如何计算呢？按照规定，应该根据我国土地的取得方式来分别看待。若已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限应按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用权证》规定，用出让年限减去已使用的年期计算。若已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。其中钢混结构、砖混结构房屋，其土地使用年限最高不超过70年；砖木结构房屋，其土地使用年限最高不超过50年。例如：某栋钢混结构房屋1997年竣工，该楼第一套房屋首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限=70年-(1999年-1997年)=68年(2067年止)，如该楼第二套房屋于2002年入市交易：其土地使用年限：70年-(2002年-1997年)=65年(2067年止)。二、二手房土地使用年限怎么界定如果该二手房原来是按照出让的方式来取得的，则该房屋的土地证上会注明确定的使用年限，按照上面注明的为准；如果该二手房原来是按照划拨方式来取得，则不能用上面的方法，因为划拨来的房屋在土地证是不会注明土地的使用年限的。这时可以采用两种方法了解该二手房的土地使用年限。第一，到国土资源局查询，需要提供的材料其会相应告知；第二，询问邻居街坊该二手房竣工时间，估摸计算。三、二手房中的已购公房、经济适用房、二手商品房、央产房具体如何计算已购公房和央产房同属福利分房制度下的“产物”。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为几种不同版本。经济适用房是为了适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，适合于中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用房的性质较为特殊，整个开发的楼盘并不具备土地使用权证。基于这种情况，通常情况下，经济适用房的土地使用年限以基楼盘原始竣工的时间为准。而这一种土地使用年限的计算方式也等同于二手商品房，因此，经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。
一般情况下，已取得合法产权证书的已购公有住房可以上市交易。但是根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，有8种情形被严格禁止，尤其是买方更应该仔细辨认或者核实清楚，避免因违反法律法规的强行性规定而导致买卖无效。这些情形包括：以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；上市出售后形成新的住房困难的；擅自改变房屋使用性质的；法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。对于允许上市符合买卖情形的房改房，律师认为买卖双方还需注意几点：一，购买后使用一定期限方可上市。根据1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，原则上房改房应在居住满5年后方可上市。二、符合上市期限条件后，必须要经房地产主管部门审批。因为房改房具有社会保障性质，不是完全意义上的商品房，不能像商品房一样自由买卖，只有在批准后买卖双方才能签订《房地产买卖合同》。三、在交易过程中，购买人要补交土地出让金，出售人需交纳出售收益。四、已购公有住房上市出售后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
第七条公有住房承租人为改善居住条件，已购买其他住房，需要转让公有住房使用权的，在征得同户籍共同生活的家庭成员同意后，可以申请公有住房使用权置换。 公有住房使用权置换的，申请人应当提交下列材料： （一）申请人户籍簿及身份证（原件及复印件）、图章； （二）公有住房租赁合同； （三）置换申请书； （四）配偶及同户籍共同生活的家庭成员同意置换的书面证明； （五）承租人或者配偶及其与承租人同户籍共同生活两年以上的子女、父母两年内（以发票日期为准）购买其他住房的有效证明（原件及复印件）。购买商品房的，提供经备案的《商品房买卖合同》和契税发票；购买二手私产房的，提供《房屋所有权证》和契税发票；购买公有住房使用权的，提供《公有住房租赁合同》和置换手续费发票； （六）置换双方签订的公有住房置换协议书； （七）承租人与配偶不是同户籍的，提交结婚证（原件及复印件）。 第八条不符合第七条规定条件的，承租人可以通过公有住房产权人或者其委托的经营管理单位、置换经营单位回购或者代理转让的形式变更承租人。中介机构未征得公有住房产权人同意，不得代理公有住房置换业务。 公有住房回购或者代理转让的，申请人应当提交下列材料： （一）申请人户籍簿及身份证（原件及复印件）、图章； （二）公有住房租赁合同； （三）回购或者代理转让申请书； （四）配偶及同户籍共同生活的家庭成员同意回购或者代理转让的书面证明； （五）承租人与配偶不是同户籍的，提交结婚证（原件及复印件）。 你对照以下，是否符合上述条件。再决定是否诉讼。
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