商品房买卖合同存在高院认定的欺诈情形-法师兄

关于商品房预售合同（解释第2、6条）（一）、商品房预售许可证明对预售合同的影响1、出卖人未取得商品房预售许可证明，而订立的预售合同无效。但起诉前取得的，可以认定有效。2、应当注意的问题——该条解释与《城市房地产管理法》规定的商品房预售应具备的条件的关系《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应具备以下4个条件：（1）、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权；（2）、持有建设工程规划许可证；（3）、投入资金达到工程总投资的25％，并已确定施工进度和竣工日期；（4）、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而本条解释仅提到商品房预售许可证明。只需具备商品房预售许可证明，就可以认定预售合同有效。理由如下：《城市房地产开发经营管理条例》第24条、《城市商品房预售管理办法》规定，前三个条件是取得预售许可证明的先决条件，反过来说，开发商取得了预售许可证明就表明其已经具备了前三个条件。至于预售许可证明的取得存在瑕疵，（即开发商虽取得了预售许可证明，但不具备其他三个条件）可通过行政诉讼途径撤销之。因为，行政行为一旦作出，即具有推定的合法性，除非依法撤销。因此，在民事案件中法院只需在形式上审查出卖人是否取得了预售许可证明，不需审查其预售许可证明的实质性条件，那是行政审判的职能。（二）、商品房预售合同的登记备案对预售合同的影响1、商品房预售合同未登记备案的，照样有效。《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定，预售人应持商品房预售合同向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案。登记备案是行政管理职能，与民事行为无关。2、当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接收的除外。这一规定充分尊重了当事人的意思自治。商品房买卖合同存在高院认定的欺诈情形这个问题可以参照上述的回答。

答

1、销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的； 2、销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的； 3、一般的合格房屋冒充优质工程...

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哪些行为可以认定为商品房买卖行为中的“欺诈行为”呢？依据《消费者权益保护法》及有关法律法规，以下情况可以认定为“欺诈行为”： 1、销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的； 2、销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的； 3、一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的； 4、销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的； 5、虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的； 6、故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的； 7、采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的； 8、利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的，并且开发商是故意或明知的，购房者可以以开发商作出欺诈行为为由而依据《消费者权益保护法》第49条要求其双倍赔付。

决定签合同、交第一笔定金前要慎重，以免一开始就进入开发商的圈套。 amp;目前许多房产交易还处在“卖方”市场阶段，许多房地产商借其优势地位，与消费者签订了权利和义务不对等的合同，亟需政府有关部门对房产市场进行规范和调控。同时，消费者也应采取恰当方式维权，比如变通合同形式、在开发商提供的合同文本上加“附页”等，这是法律允许的，也是必要的。专家们提醒消费者在签合同时尤其应注意以下几个方面：检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下证件的号码。房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。约定房子面积。建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。房子的保修期限和范围。依据国家规定的质量问题判断标准，确定是否出现质量问题，并对维修期限、条件作出约定。

当前商品欺诈存在多种现象，情况，具体情况具体分析，举个例子：什么行为是商品房买卖中的欺诈行为，必须严格按照欺诈的法律构成要件来认定。传统民法认为，欺诈是指当事人一方故意编造虚假事实或歪曲事实，使表意人陷入错误，违背真实意思而做的意思表示。构成商品房欺诈须具备四大构成要件： 1、须有隐瞒真相，制造假象的欺诈行为; 2、欺诈行为使当事人陷入错误; 3、须有欺诈故意; 4、实施欺诈之人为相对人或者第三人。开发商的欺诈行为可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可表现为重大遗漏或者不正当陈述。