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购买安置房可能存在以下风险:一是政策因素。因重大市政工程搬迁而建造的配套商品房或中低价商品房,可能因政策因素在一定期限内无法上市进行房屋交易...
1、政策风险 根据相关法规及政策规定,没有进行产权登记的安置房是无法上市交易的,这样的买卖由于不被政策允许,就会受到限制,或者直接被视为无效...
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风险1:由于所有权不明确的安置房在买卖时可能还没有取得所有权证明书,所以最终谁是所有权人还不明确,最终应该在买卖合同上签字的卖方可能没有签字,不应该签字的卖方可能签字,因此买卖合同的有效性问题引起了房地产纠纷。风险2:交易时间长,一般安置房的交易时间长,买卖过程中风险不可预测。上述第一类安置房卖方5年后可以交易,其中出现无法预测的因素和纠纷的可能性也很高。例如,卖方因房价上涨而废除合同,卖方死亡,房屋抵押,检查等风险出现,这些风险给买方带来难以解决的纠纷。风险3:税收风险在许多安置房买卖合同中没有约定税收负担主体和方式,或者由于买卖期长,国家政策变化产生了新的税收,买卖双方有可能因税收纠纷而发生纠纷。另外,安置房过户时可能需要补充土地收益等相关价格,双方也应明确约定,防止将来发生不必要的纠纷。
其实,所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受地方政府政策的约束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权,并且没有规定限制对外出售,或者限制转让的期限已满,这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别,这样的安置房可以买卖。 现金市面上挂牌的拆迁安置房,往往是没有取得产证,或者是刚刚取得产证,按规定5年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大,甚至没有保障的。尚未取得产证的拆迁安置房,按《物权法》规定,房屋属于不动产,不动产产权以房地产管理部门登记备案为准,没有登记备案的,除法律特殊规定的情形外,不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权,对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同,期间风险也甚大。
与普通的商品房相比,拆迁安置房交易风险大了许多。这主要表现在以下几个方面: 第一,房价上涨容易诱使卖方违约。按照政策的规定,卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里,房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时,卖房者完全可能违约将房屋再次卖给出价更高的买方。 第二,买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中,一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时,拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格,而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议:卖方认为,房子还没有过户,则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为,房款已经全部结清,自己已经入住,则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲,拆迁补偿款应当仍然属于卖方。因此,卖方在已经收取了购房款之后,仍然有权利获得拆迁补偿款。 第三,易受不确定因素影响。交易时间过长,则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。如果在完成过户之前,卖房人死亡了,而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议,买房人为了完成过户,就不得不与从未谋面的继承人进行交涉。最终,买房人将不得不选择通过诉讼来解决问题。而至于多长时间能够完成,就很难预测了,买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外,国家税收、信贷等宏观调控政策的变化,也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。
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