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由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理...
在进行房屋买卖时,购房者需要签订的一个是认购书,第二个便是购房合同,购房合同有一个补充协议,这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项,...
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约定一:开发商逾期交房 对于购房者来说开发商什么时候交房很重要。开发商在合同规定的日期内没有交房,往往会以不可抗力的范围扩大为解释,以此来规避违约责任。购房者如何维护自己的权益呢? 在签订购房合同时,将不可抗力的范围约定在补充协议里,明确这种不可抗力的界定需要政府机关、公证机构出具相关文件才能免责。 如果开发商在补充协议中约定了大量的可以延期交房的情形,购房者一定要提出异议,如果逾期交房超过约定期限,购房者有权解除合同并要求开发商退还所有款项,按照逾期天数给予经济补偿。 约定二:公摊建筑面积 公摊面积的多少,直接关系到购房者实际使用房屋面积的大小。尽管房屋各种面积的计算方法已经被明文规定,但个别开发商还是把经营性用房、人防工程和其他房屋面积无关的面积计算到公摊面积中。 购房者应在补充条款中对得房率做精准的约定,如果收房时得房率不达标,购房者可以依据合同,选择退房并让开发商承担违约责任。 约定三:交房标准要说清 这点主要针对购买精装房的购房者,大家在看样板间时,往往被样板间的美迷了眼,忽略交房时的配置标准。有些开发商在施工阶段,会请购房者到建筑工地进行现场检验,但有的开发商则不会。 那么购房者可以在补充协议上跟开发商进行具体约定,比如施工节点,在隐蔽工程覆盖之前,求购房者到场并签字,签完字再进行覆盖,继续施工。在补充协议中对商品房中的重要配置的牌子、型号和种类进行约定,避免出现高级、进口等模糊词语。 约定四:办不动产权证的时间 购买新房,开发商会有一定的时间为业主统一办理房屋产权证,一般来说,业主能拿到产权证的时间在一到两年。不过,一些没有缴纳土地出让金等费用的开发商,会影响购房者的产权办理。 所以,购房者在补充协议里,应该要求开发商保证在规定的期限内履行自身义务,如果因为开发商的原因导致房屋产权无法办理,应要求开发商承担购房者的经济损失。 约定五:贷款办不下来怎么办 已经签了合同付了首付,但在贷款环节出了问题,可以解约退房吗?这需要购房者在签订补充协议时,与开发商达成约定,若贷款办不下来,购房者可以变更付款方式或者要求退房。以防开发商用合同漏洞拒绝解约,或要求购房者承担违约责任。 约定六:物业管理问题约定清楚 包括物业公司及物业费的缴纳时间,缴纳金额,都应该在补充协议中进行约定。多数开发商会自己成立物业来管理物业小区。购房者容易把物业和开发商视为一体,但实际上他们是各自独立的法律主体,购房者和他们形成不同的法律关系。 约定七:开发商的承诺要落实到合同里 不少开发商在售楼时期会向购房者承诺一些“好处”,比如赠送面积、有学校入学资格、停车位、物业费的收费优惠等。等到购房者收房后,才发现开发商给的承诺并没有兑现。而到时候,购房者往往没法维护自身的权益。最好的办法是购房者在签订合同时就在合同中写明承诺,并附上违约责任。
购房合同有一个补充协议,这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充协议在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充协议是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。内容是对合同条款的明确化,就商品房买卖合同而言,其效力从大到小的顺序依次为:现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。
为了使业主的权利能得到最大程度的保障,建议在签订补充协议时,最好将以下内容纳入其中,如:《房屋所有权证》的办理期限及违约责任;发生法定退房或依合同约定退房,购房款、利息、装修费、相关费用(保险费、律师费、契税及物业管理费等)及已支付银行利息等项目的处理办法;由于房屋质量问题(含附属物,如暖气管、热水器、电磁炉等)造成购房人及他人人身和财产损害的赔偿问题;室内空气质量标准问题;房屋或空气质量检测费用承担问题;停车位问题;小区绿化率、会所、儿童游乐园问题;面积差异的处理办法;开发商行使外墙面使用权和屋顶使用权对业主生活产生影响的补偿问题;擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光问题等等,做到有备无患。
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