关于房屋出租的问题

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• 问关于房屋租赁合同的问题
  

  认定房屋租赁合同的法律效力，主要应从以下几个方面来判定: 1.审查合同的主体是否适格，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件，如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。 2.审查租赁是否为法律法规禁止出租，只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。 出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。 在租赁房屋需要注意以下几方面的问题，如是以下情况是不能进行房屋出租的，请认真甄别: 1.未取得产权或者经营管理权的； 2.产权有争议或者产权受到限制的； 3.不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的； 4.属于违章建筑的; 5.不符合安全标准的； 6.已抵押，未经抵押权人同意的； 7.法律、法规禁止的。

• 问关于房屋租赁违约金的问题
  

  就房屋租赁违约金有纠纷的，解决方法是双方当事人进行协商，降低违约金的金额。一般情况下，违约金约定的数额应当不超过造成的损失的30%。当事人也可以以约定的违约金过高为由向法院或仲裁机构请求减少，人民法院或者仲裁机构应当根据具体情况按照违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。

• 问房屋出租的问题
  

  根据合同的约定中介公司应该退还你剩余房租和押金。你可以中介公司所在地的建委投诉，也可以直接到法院起诉。非常同情你的遭遇。合同纠纷，应首先取决于合同的约定。主要看你们之间的租赁合同是如何约定的。按合同办理退押金可以要求退回押金,协商为主,协商不成可以诉讼!违约金的性质是弥补违约损失，合同补充协议已经约定了弥补违约损失的方法，现在中介公司已经不存在损失，应该退还你的剩余房租和押金。应当根据合同进行处理。

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