未办理不动产登记的房屋买卖合同是否有效？需要登记才能发生效力？

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• 问未办理房屋产权登记的房屋买卖合同是否有效?
  

  《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。” 《城市房地产转让管理规定》第六条第(六)项规定：“未依法登记领取权属证书的，不得转让房地产”，第十八条第一款规定：“违反本条规定转让房地产的，转让无效;房地产管理部门应当没收违法所得，并可处以罚款。”此处对房地产转让，未经登记“转让无效”的规定，显得越来越严厉，反映出强烈的国家干预主义色彩。

• 问产权未登记房屋买卖合同是否有效?
  

  根据区分原则，虽然房屋权属未登记，但只要房屋买卖合同符合法律规定，当事人在自愿合法的前提下签订的，房屋买卖合同就具有法律效力。合同生效要件为： （1）当事人具有相应的订立合同的能力。 （2）意思表示真实。 （3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

• 问房屋买卖合同是否登记生效
  

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

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